Что такое переуступка ипотеки на квартиру, и какие есть риски? Переуступка ипотеки на квартиру в сбербанке

что это такое, риски, налоги

Договор ипотеки подразумевает перечень определенных прав и обязанностей как кредитора, так и заемщика. Каждая из сторон, согласно законодательству, имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой.

Переуступка ипотеки: зачем это нужно?

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

• После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
• Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
• Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
• Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
• Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Разрешение банка

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

Поэтому, прежде чем решать вопросы с потенциальным владельцем, необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Банки к таким операциям относятся крайне осторожно и выдают разрешение в исключительных случаях. Если операция будет каким-либо образом осуществлена без разрешения кредитора, он имеет право:

1. Осуществить ряд мероприятий, вследствие которых сделка будет признана недействительной.
2. Потребовать досрочно погасить всю задолженность по кредитному договору, в том числе и штрафные санкции, которые были наложены вследствие его нарушения.
3. Провести процедуру взыскания залогового имущества.

Риски и выгода нового собственника

​Если банк все-таки дает предварительное согласие на переуступку ипотеки, то потенциального заемщика будут проверять на платежеспособность так же, как и при оформлении кредита «с нуля». Новому потенциальному владельцу необходимо предоставить в банк полный пакет документов, который необходим для рассмотрения возможности кредитования. Но ему будет проще собрать документы, чем при оформлении новой ипотеки. Нет необходимости предоставлять пакет документов на недвижимость, а также проводить ее оценку. Это, в свою очередь, позволяет сэкономить денежные средства. Банк уже не проверяет документы на недвижимость и решение можно получить быстрей.

Кроме этого, явным преимуществом для нового заемщика является практически 100% юридическая чистота квартиры.

Обычно цена квартиры, которая продается по переуступке, ниже среднерыночной. Но необходимо выяснить наличие начисленных штрафных санкций по кредитному договору. Банк может перевести все штрафы на нового заемщика. Если их размер значительный, это может существенно уменьшить выгодность сделки. Обычно такие вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

При всей выгодности сделки, на первый взгляд, она имеет и ряд рисков. Банк не составляет дополнительное соглашение к первоначальному кредитному договору, а заключает новый. Его условия могут существенно отличаться от условий кредитования первого заемщика. Может быть повышена ставка, уменьшен срок кредитования, введены различные комиссии, которые отсутствовали в первоначальном договоре. Все это существенно увеличивает ежемесячный платеж по ипотеке. Банк также потребует заключить новые договоры страхования. Новому заемщику стоит очень внимательно изучать все договоры, так как они могут отличаться от типовых.

Если заемщик не погашает задолженность, банк может продать квартиру через аукцион, а может провести переуступку прав в пользу нового заемщика. Здесь возможна ситуация, когда изначальный владелец не хочет добровольно выселяться и приходится обращаться в органы МВД.

Самая неприятная ситуация, которая может возникнуть при переуступке ипотеки, когда бывший владелец обращается в суд с целью признания сделки недействительной. Он может объяснить иск тем фактом, что сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях для продавца.

Процедура оформления

1. Заемщик, желающий продать залоговую квартиру и «избавиться» от ипотеки, находит покупателя.
2. Продавец и покупатель обращаются в банк для получения разрешения на проведение переуступки.
3. Банк проверяет потенциального заемщика и выносит решение о возможности проведения переуступки.
4. Между банком и покупателем заключается кредитный и ипотечный договор.
5. Проводится регистрация перехода права собственности.
6. Покупатель рассчитывается с продавцом.
7. Новый заемщик погашает ипотеку, согласно условию кредитного договора.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Переуступка прав собственности является одним из способов, позволяющим сменить собственника по договору долевого строительства. Разница с покупкой жилья на вторичном рынке заключается в том, что правоустанавливающего документа на недвижимость у продавца нет.

Банки с осторожностью относятся к выдаче кредита на покупку квартиры в доме, которые не сданы в эксплуатацию. Работают они обычно только с узким перечнем застройщиков, с которыми есть определенные партнерские соглашения. Поэтому если человек хочет приобрести квартиру в новостройке, то стоит узнать, с каким банком работает компания-застройщик.

Порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично первоначальный покупатель рассчитался с застройщиком. Если расчет произошел в полном объеме, то разрешение строительной компании на переуступку не нужно.

Для покупателя основной риск приобретения такой недвижимости связан именно с застройщиком. Никто не может дать гарантию, что дом будет успешно достроен и сдан в эксплуатацию, тем более в заявленный изначально срок. При этом возникает риск остаться без квартиры, но с ипотечным кредитом. Чем больше процент работ по строительству выполнен, тем меньше риск не получить жилье.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

Налогообложение

Договор переуступки заключают также с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.

При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана.

При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:

• В 2016 году продавец имеет право на налоговый вычет в пределе одного миллиона рублей.
• Под налогообложение попадает разница между ценой продажи и покупки. Если продажа осуществлена по изначальной цене, то налог уплачивать не нужно.

Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.

Переуступка по инициативе кредитора

Переуступка ипотеки на жилье возможна и по инициативе банка. При этом согласие заемщика банку не требуется. Но он должен в обязательном порядке уведомить клиента о произошедших изменениях. В письменном виде заемщику должна быть предоставлена следующая информация:

• Новые реквизиты для оплаты ежемесячного платежа.
• Порядок и способы внесения ежемесячного платежа.
• Изменения прав и обязанностей сторон.

Если заемщик не получил уведомления, новый кредитор не имеет права применять какие-либо штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Не стоит соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда изначально существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу переуступки ипотечной квартиры (в том числе уплате налогов), то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

law03.ru

Ипотека по переуступке прав сбербанк

Возможна ли продажа по переуступке прав через ипотеку?…

Вопрос юристу:

Я купила квартиру в новостройке в декабре 2013 года. В собственности пока не оформила. Сейчас хочу продать её родственнику по той же цене. Возможна ли продажа по переуступке прав через ипотеку? Застройщик говорит, что продажа возможна только после оформления в собственность, но в этом случае я буду платить налог со стоимости выше 1млн. рублей. Есть ли какой-либо вариант в данном случае?

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк Здравствуйте, Евгения Викторовна.

Уступка права была бы возможна, если бы таковую возможность допускали условия договора купли-продажи. Если застройщик говорит, что продажа возможна только после оформления в собственность, то, скорее всего в Вашем договоре купли-продажи уступка не предусмотрена.

Налог можете платить не со стоимости выше 1 млн. руб., а с разницы между покупной и продажной ценой кв-ры.

С уважением.———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк Евгения!

Да, можете договор уступки права составить с родственником при обязательном включении в договор застройщика.———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк Если Вам квартиру не передали по акту приема-передачи ( в таком случае дом не сдан в эксплуатацию), то с согласия Застройщика вы можете переоформить ДДУ. Если же уже передана, то оформляйте право собственности и продавайте по стоимости ниже 1 млн. руб.———————————————————————

Скажите при какой просрочке по ипотеке банк в праве подать в суд и отобрать жилье (банк Сбербанк)…

Вопрос юристу:

Скажите при какой просрочке по ипотеке банк в праве подать в суд и отобрать жилье (банк Сбербанк)

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк Здравствуйте! В зависимости от условий договора———————————————————————

Вопрос: может ли мой муж перекупить у нее квартиру по переуступке прав требования через ипотеку?…

Вопрос юристу:

Добрый вечер!моя свекровь вступила в долевое строительство, стоимость квартиры оплачена полностью 60% наличные, 40% ипотека. вопрос: может ли мой муж перекупить у нее квартиру по переуступке прав требования через ипотеку? спасибо за ответ.

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк да. возможно———————————————————————

Как переоформить переуступку прав по ипотеке, человек уезжает, у него в ипотеке коттедж, 4800000р. Возможно ?…

Вопрос юристу:

Как переоформить переуступку прав по ипотеке, человек уезжает, у него в ипотеке коттедж, 4800000р. Возможно ?

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк С согласия банка можно———————————————————————

Как оформляется переуступка прав на квартиру в новостройке, квартира куплена по ипотеке, за первоначальный взнос, продается…

Вопрос юристу:

Как оформляется переуступка прав на квартиру в новостройке, квартира куплена по ипотеке, за первоначальный взнос, продается за месяц для оформления документов по прописке. Какие платежи и документы?

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк Надо смотреть договор. Надо четко понимать, что на основании ст. 1. 11 Закона об участии в долевом строительстве, уступка прав на квартиру в новостройке предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит обязательной государственной регистрации.———————————————————————

Какие нужны документы на родителей по переуступке прав на квартиру, оформленную по ипотеке на детей, дети разводятся…

Вопрос юристу:

Какие нужны документы на родителей по переуступке прав на квартиру, оформленную по ипотеке на детей, дети разводятся

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк В первую очередь получить согласие банка. Потом заключить договор купли-продажи и сдать его на регистрацию.———————————————————————

Хотим купить квартиру в новостройке в ипотеку. По переуступке прав от физического лица к физическому. В инвестиционном…

Вопрос юристу:

Здравствуйте!

Хотим купить квартиру в новостройке в ипотеку. По переуступке прав от физического лица к физическому. В инвестиционном договоре сумма 2100000руб. Фактическая стоимость квартиры 3400000руб. Банк выдаёт ровно столько, сколько будет указано в договоре купли-продажи, т.е нам нужно 3400000руб. Будет ли ( переуступающий право) платить налог с суммы 1300000руб. если будет указано 3400000руб.?

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк переуступающий право) платить налог с суммы 1300000руб. если будет указано 3400000руб

К сожалению налог платить придется.

УДАЧИ ВАМ———————————————————————

Как продать полностью оплаченную квартиру по переуступке права другому лицу который хочет взять ипотеку? Мы застройщику…

Вопрос юристу:

Как продать полностью оплаченную квартиру по переуступке права другому лицу который хочет взять ипотеку? Мы застройщику оплатили всю сумму, а те кто хочет купить у нас берут ипотеку.

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк Если вы выплатили всю сумму, а продать по переуступке хотите по ипотеке, то можно это сделать, если банк согласен кредитовать такую сделку.———————————————————————

Имеет ли право Сбербанк (где мы взяли ипотеку) поднять и нам процентную ставку по ипотеке?…

Вопрос юристу:

Здравствуйте. Мы взяли этим летом дом в ипотеку. Платим всё исправно. Но сегодня ночью Центробанк поднял ключевую ставку до 17% годовых. Имеет ли правоСбербанк (где мы взяли ипотеку) поднять и нам процентную ставку по ипотеке?

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк Здравствуйте. На ипотеке не скажется———————————————————————

Сейчас покупаю квартиру, ипотека Сбербанк, квартира новостройка поэтому сейчас только договор переуступки прав требования…

Вопрос юристу:

Здравствуйте! Сейчас покупаю квартиру, ипотека Сбербанк, квартира новостройка поэтому сейчас только договор переуступки прав требования, у продавца есть жена и между ними брачный контракт в нем есть пункты 1 что все имущество которое покупает та или иная сторона принадлежит только тому кто купил. 2 что на продажу имущества не требуется согласия другой половины. Но мене что то не спокойно, говорил с нотариусам который регистрировал договор, он говорит что договор действительный но они проверили по базе нашей области. при этом сказал что они могли его расторгнуть и в другом городе или в суде и узнать действующий договор лили нет практически невозможно. Продавец особо не против что бы за мои деньги сделать соглашение но со временем никак не получается. Банк проверял договор вопросов не возникло, сейчас сдали документы в регпалату. Брачный договор составлен до приобретения данной квартиры расчеты с за квартиру у него все есть. Подскажите насколько рискованно приобретать квартиру с брачным договором и какие есть риски. Или же давить на то чтобы все таки сделать еще соглашение или при такой ситуации оно не особо нужно. Заранее спасибо

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк Добрый вечер!

В такой ситуации я бы рекомендовал Вам составить соглашение, нотариально заверенное. Избежите в будущем не нужных проблем.———————————————————————

Подскажите можно ли переоформить ипотечный договор по переуступке прав от дочери на отца или мать, ипотека выдана на имя…

Вопрос юристу:

Добрый день! Подскажите можно ли переоформить ипотечный договор по переуступке прав от дочери на отца или мать, ипотека выдана на имя дочери на 25 лет.

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк этот вопрос нужно задать в банке,е сли банк не против, то можно.———————————————————————

Можно ли сделать переуступку права по ипотеке на жену?…

Вопрос юристу:

Квартира находится в ипотеке Сбербанка. Ипотека оформлена на тещу семь лет. Можно ли сделать переуступку права по ипотеке на жену? Какие есть трудности?

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк Под ипотекой понимают несколько взаимосвязанных договоров. Как правило это 2 договора — кредитный и ипотеки (залога недвижимости).

В обоих договорах участвует банк. Очевидно, необходимо уточнение вашего вопроса, в каком договоре вы желаете произвести замену? Как правило, банк может согласится, если замена будет произведена в обоих договорах. В то же время, само обращение с подобной просьбой может явиться основанием для банка требовать досрочного погашения кредита.

Для оценки перспектив по вашему вопросу можете записаться на личную консультацию и предоставить документы. Перечень необходимых сведений уточните заранее.———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк трудность одна: согласие банка на это!———————————————————————

Хотелось бы получить образец договора на переуступку квартиры по ипотеке. Переуступка от частного лица, банком (Сбербанк)…

Вопрос юристу:

Добрый день! Хотелось бы получить образец договора на переуступку квартиры по ипотеке. Переуступка от частного лица, банком (Сбербанк) объект одобрен. Поможете?

Купили квартиру в долевую собственность по 1/2 доле супруги в ипотеку через сбербанк, можно ли переоформить право общей…

Вопрос юристу:

Купили квартиру в долевую собственность по 1/2 доле супруги в ипотеку через сбербанк,можно ли переоформить право общей долевой собственности в совместную

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк По согласованию с банком или путем заключения брачного договора. Впрочем, и сейчас на приобретенные доли в праве собственности распространяется именно режим общей собственности супругов.———————————————————————

Похожие статьи:

Юридические вопросы

• Возможна ли продажа по переуступке прав через ипотеку?…
• Скажите при какой просрочке по ипотеке банк в праве подать в суд и отобрать жилье (банк Сбербанк)…
• Вопрос: может ли мой муж перекупить у нее квартиру по переуступке прав требования через ипотеку?…
• Как переоформить переуступку прав по ипотеке, человек уезжает, у него в ипотеке коттедж, 4800000р. Возможно ?…
• Как оформляется переуступка прав на квартиру в новостройке, квартира куплена по ипотеке, за первоначальный взнос, продается…
• Какие нужны документы на родителей по переуступке прав на квартиру, оформленную по ипотеке на детей, дети разводятся…
• Хотим купить квартиру в новостройке в ипотеку. По переуступке прав от физического лица к физическому. В инвестиционном…
• Как продать полностью оплаченную квартиру по переуступке права другому лицу который хочет взять ипотеку? Мы застройщику…
• Имеет ли право Сбербанк (где мы взяли ипотеку) поднять и нам процентную ставку по ипотеке?…
• Сейчас покупаю квартиру, ипотека Сбербанк, квартира новостройка поэтому сейчас только договор переуступки прав требования…
• Подскажите можно ли переоформить ипотечный договор по переуступке прав от дочери на отца или мать, ипотека выдана на имя…
• Можно ли сделать переуступку права по ипотеке на жену?…
• Хотелось бы получить образец договора на переуступку квартиры по ипотеке. Переуступка от частного лица, банком (Сбербанк)…
• Купили квартиру в долевую собственность по 1/2 доле супруги в ипотеку через сбербанк, можно ли переоформить право общей…

www.all-urist.ru

Покупка квартиры по договору переуступки прав

На начальном этапе строительства многоквартирного дома у застройщика имеется в наличии множество квартир. По мере роста стадии готовности объекта, жилье раскупают. И тогда покупка квартиры из первых рук, вряд ли, удастся. При этом существуют предложения о продаже жилья в новостройке, которые продаются повторно, по переуступке прав на жилье. Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. Об этом поговорим далее. Как купить квартиру в ипотеку, если она продается по переуступке прав?Покупка квартиры по переуступке прав — это сложный и довольно специфичный процесс, на практике встречающейся не так уж часто. Правовое естество переуступки прав осуществляется согласно соответствующему договору, регулируется несколькими законодательными нормами, Гражданским кодексом и другими правовыми актами, что вызывает множество споров и вопросов. На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.

Переуступка прав на недвижимость не противоречит действующему законодательству и допускается в следующих случаях:

• после того, как будет выплачена стоимость квартиры, согласно договору застройщика и первого владельца жилья
• если застройщик даст согласие на переуступку прав требования
• если жилье было приобретено по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка.

Уступка прав требования на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы избежать мошеннических схем с подменой договоров, покупатель жилья должен соглашаться только на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

Как оформляется сделка по переуступке прав?

Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.

В первую очередь к этим особенностям относится необходимость заплатить застройщику, чтобы получить его согласие на проведение подобной сделки и документ, подтверждающий выплату стоимость квартиры. Дольщик может уступить право на квартиру в период от момента регистрации договора долевого участия и до момента и закрытия акта приема-передачи объекта, но только при условии, что стоимость жилья будет полностью выплачена. Как оформляется покупка жилья по переуступке прав?Другая важная особенность — необходимость письменного согласия застройщика на продажу залоговой квартиры по схеме переуступки прав, которая, как правило, фиксируется в договоре ДДУ. Законодательно письменное согласие застройщика не обязательно, но застройщики обычно настаивают на включении данного пункта в договор. Движет ими только желание документально зафиксировать возможность получения дополнительной прибыли, поскольку за свое согласие застройщики получают до 3% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Как взять ипотеку по переуступке в банке?

Найти кредитную организацию, которой было бы интересно предоставить ипотеку, используя в качестве залога не готовую недвижимость, а права требования к застройщику хоть и реально, но все-таки сложно. Банки неохотно идут на такие сделки, как минимум, по двум причинам:

• данный вид займов обладает высокой степенью риска кредитора, так как всегда остается опасность нарушения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию
• у банков существует большое количество альтернативных ипотечных программ, которые, являясь весьма востребованными у заемщиков, приносят гораздо больший доход.

Как показывает опыт поиск ипотеки по переуступке лучше осуществлять непосредственно на строительной площадке, поскольку рекламные объявления банков, работающих в данном направлении, обязательно будут на месте возведения здания.

Другой способ найти банк, который готов выдать ипотеку, используя в качестве залога права требования к застройщику, — это сотрудничество с юридическим лицом, продающим квартиру. Как правило, такие компании являются строительными холдингами, выступающими соинвесторами и оказывающими услуги по финансово-кредитному сопровождению сделок. Строительные холдинги уже сотрудничают с банками, выдающими ипотеку по переуступке прав.

Третий вариант наиболее хлопотный — обращаться во все попавшиеся банки и спрашивать у них о возможности получения ипотечного кредита по переуступке прав.

Сегодня число финансовых учреждений, готовых кредитовать покупку жилья по переуступке прав, растет. При этом в фавориты в данном сегменте вышли банки с максимальным числом аккредитованных новостроек: «Сбербанк», DeltaCredit, «ВТБ24», МТС, «Банк Москвы» и «Промсвязьбанк».

Оценка статьи:

moezhile.ru

Как оформить квартиру по переуступке прав в ипотеку?

Сегодня часто случается так, что инвестор, который вложил свои деньги в строительство многоэтажного дома, хочет или вынужден отказаться от своих прав на него.

Чтобы вернуть все потраченные деньги и не остаться в минусе, он отказывается от своих прав и передает их третьему лицу.

Иногда такие сделки могут быть совершены с целью получить прибыль за счет разницы в цене недвижимости, ведь на разных этапах постройки цена может различаться.

С точки зрения закона продавать квартиру, которая не является ничьей собственностью и даже не достроена нельзя, поэтому в отношении таких сделок применяют термин переуступка прав на ипотеку.

Содержание статьи

Как и зачем это происходит?

Переуступка – это покупка прав на жилье, которое только строится. Получить ее можно на основании договора между инвестором и застройщиком, именно согласно ему третье лицо может стать его владельцем.

Сделка носит название цессия и согласно ей покупатель получает не только права, но и обязанности, которые должен быть исполнить инвестор, но еще не выполнил. При этом продавца называют цедентом, а покупателя – цессионарием.

В сделке также принимает участие сам застройщик, ведь по завершению сделки покупатель будет иметь дело с ним. Переуступка прав на ипотеку – это законная процедура, которая не противоречит законодательству, особенно если на проведение сделки было дано согласие от кредитующей организации.

Порядок оформления договора и прав

Процедура должна проводиться в строгом соответствии с Гражданским кодексом. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке может быть выполнена двумя способами:

1. Согласно предварительно составленному договору купли-продажи. От продавца к покупателю переходит право заключения договора купли-продажи;
2. Согласно договору долевого участия в процессе строительства.

Такие договора обычно не нужно регистрировать, и они не являются достаточным основанием для передачи денежных средств.

Договор цессии нужно очень внимательно изучить и особенное внимание следует уделить таким пунктам: какая позиция самого застройщика по поводу переуступки (нужно ли получить его согласие и нет ли запрета на проведение такой операции), какие права и обязанности передаются конечному покупателю и согласен ли он с ними. Дополнительно к договору следует приложить все подтверждающие его документы.

Необходимые документы

Переуступка может считаться законной только в том случае, если были точно выполнены такие условия:

• Продавец выплатил всю сумму, которая прописана в договоре;
• Обязательно понадобится документальное согласие самого застройщика, иногда необходимо уведомление его в письменном виде;
• Если квартира по переуступке прав приобретается в ипотеку, нужно согласие банка.

После покупки квартиру по переуступке прав в ипотеку, покупатель должен будет иметь на руках такой пакет документов:

1. Копия договора о долевом участии или его оригинал;
2. Все соглашения и платежные документы;
3. Акт о передаче всех названных ранее документов;
4. Договор об уступке прав;
5. Если при этом продавец находится в браке, нужно будет документально заверенное согласие супруга или супруги. В противном случае сделка может быть обжалована.

Поиск недвижимости. Банки, которые готовы оформить сделку

Нужно понимать, что большинство банков довольно неохотно готовы открывать ипотеку по переуступке. Это связано с тем, что возникает множество рисков, ведь кроме продавца и покупателя в сделке принимает участие застройщик.

Поэтому есть лишь ограниченное количество банков, которые выдадут займ. И то к ним относятся лишь те кредитные организации, которые ранее уже аккредитовали этот объект недвижимости.

Поиск организации, которая готова выдать ипотеку, желательно начинать еще на строительной площадке, поскольку уже там будет множество объявлений и рекламок.

Как вариант – можно попытаться наладить сотрудничество со строительным холдингом, который тоже занимается финансово-кредитным сопровождением сделок, которые касаются конкретной недвижимости.

Именно они сотрудничают с теми банками, которые выдают ипотеку по переуступке, но можно обратиться в любой попавшийся банк и искать кредитную организацию до тех пор, пока какая-то из них не согласится выступить кредитором.

Фаворитами в списке таких кредиторов выступают:

1. «Сбербанк»,
2. «DeltaCredit»,
3. «ВТБ24»,
4. «МТС»,
5. «Банк Москвы»,
6. «Промсвязьбанк».

Сегодня количество банков, которые готовы кредитовать покупку жилья по переуступке прав только увеличивается, ведь такая услуга пользуется популярностью среди простых людей.

Сейчас по переуступке даже можно договор на нежилую недвижимость, но нужно помнить, что сделка может быть признана законной только в том случае, если в договоре нет отдельного пункта, что переуступка запрещена.

moneybrain.ru

Переуступка ипотеки - что это такое, на квартиру, во вторичке, прав собственности, от физического лица, договору

Особенность ипотечного кредитования заключается в том, что приобретаемое жилье фактически находится во владении заемщика, но жилье находится в залоге у кредитора.

Владелец лишается права распоряжения до полного погашения взятых у него кредитных средств, о чем отмечено в статье 29 Федерального закона «Об ипотеке».

Чтобы продать жилье он должен получить разрешение у кредитора, который не всегда готов его дать.

Для кого это важно

Зачастую вопрос, что это такое — переуступка, возникает у лиц, желающих купить собственное жилье.

Термин «переуступка» обозначает передачу третьему лицу прав в отношении ко второму лицу со стороны его обладателя, то есть первого лица.

Она является одним из видов сделки с недвижимостью, под которой понимается аннулирование права требования и обязательств у одного лица с одновременным возникновением их у другого лица.

Сделка переуступки права по ипотеке позволит:

Проведение сделки переуступки выгодно всем ее участникам, поэтому такого рода сделки в последние годы обрели некоторую популярность.

Права заемщика

Как правило, ипотечный договор заключается банком и заинтересованным в приобретении жилой площади физическим лицом.

У них после подписания договора возникают определенные права и обязанности, которые должны соблюдать обе стороны.

Заемщик может передать свое право на квартиру, купленную по ипотеке, если в условиях договора ипотечного кредитования предусмотрено право передачи третьему лицу.

Такого рода сделка называется переуступкой прав по ипотеке. В ходе ее совершения заемщик выходит и более не участвует в сделке, вместо него в сделку вступает выкупившее право лицо.

Если заемщик либо банк продают свое право владения, распоряжения и пользования покупаемого в ипотеку жилья, то оно отходит третьему лицу вместе с обязательствами.

Первоочередные шаги

Задолжавший заемщик должен в первую очередь получить разрешение банка на продажу своего права на жилую площадь.

Если банк выдаст разрешение, то он может на законных основаниях совершить сделку переуступки права на жилую площадь.

При этом заключается новый договор между банком и покупателем, который выступит в дальнейшем в лице заемщика. Но зачастую банки неохотно соглашаются на совершение сделки переуступки права.

Видео: переуступка кредита на квартиру — чего следует опасаться

Переуступка квартиры в ипотеке

Приобретение жилой площади по ипотечному кредитованию входит в категорию сложных финансовых операций. Хотя законодатель прилагает усилия, направленные на упрощение процедуры.

Затруднения возникают как в ходе поиска квартиры, так и в ходе оформления ипотечного кредита.

Наилучшим вариантом в сложившейся ситуации становится приобретение права на квартиру по сделке переуступки.

Но покупатель должен предварительно оценить свои затраты, все положительные и отрицательные стороны такого рода сделки.

От физического лица

Сообразно указаниям статей 382, 391 Гражданского кодекса РФ переуступить свое право могут обе стороны — банк, заемщик.

Но он должен получить разрешение банка на совершение сделки переуступки права собственности на квартиру по ипотеке, купленную на его средства.

Норма заложена в положениях статьи 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Акт издан 16 июля 1998 года под номером 102-ФЗ.

Нарушение заемщиком установленного законодателем порядка может привести неблагоприятным для него последствиям.

Как правило, инициатором становится банк, который может выставить определенные требования.

К ним относится:

Если сделка успешно совершена, то квартира перейдет к новому лицу, который в дальнейшем будет погашать кредитные средства банку. Она не распространяется на сделки, связанные с передачей квартиры в наследство.

Покупатель должен исполнить обязательства по денежным средствам, включая пени и штрафные санкции.

Условия прописываются в договоре переуступки, который подписывается продавцом и покупателем.

По инициативе кредитора

Проведение банком сделки переуступки права по ипотеке не предусматривает получение согласия заемщика.

Но банком в обязательном порядке он должен быть поставлен в известность, что были внесены изменения в условия договора ипотечного кредитования.

Ему высылается уведомление о смене кредитора, если до окончания срока действия договора остается много времени. В противном случае, банк не всегда ставит его в известность.

Уведомление должно содержать информацию относительно:

• новых реквизитов для осуществления ежемесячных оплат;
• порядка и внесения платежа;
• изменений прав и обязанностей заемщика и кредитора.

Банк может предъявить права на квартиру, которая находится у него в залоге, если заемщик не исполняет свои обязательства.

Он реализовывает квартиру, выставив на аукцион либо право на нее, совершив сделку переуступки.

В отдельных случаях он продает право на квартиру вне зависимости от наличия задолженностей по кредитным средствам, взятым по ипотеке другому банку.

Такого рода финансовая операция осуществляется, если заемщик нарушил график погашения кредитных средств, что привело к просрочке.

Банк просит открыть счет у нового кредитора с последующим переоформлением договора страхования квартиры.

Если по какой-либо причине заемщик не получил его, то новый кредитор не имеет право налагать штрафные санкции за несвоевременное исполнение денежных обязательств. От заемщика требуется подписание заявления с указанием выгодоприобретателя.

В новостройке

Сделка переуступки права собственности на жилье в новостройке позволяет сменить собственника, участвующего в долевом строительстве.

Банки с большой осторожностью выдают кредитные средства на приобретение не существующей в реальности квартиры. Она практически существует на бумаге, пока жилой дом не сдан в эксплуатацию.

Более охотно банки выдают ипотечный кредит на квартиру во вторичке, нежели на предусматриваемое в новостройке жилье.

Она имеет правоустанавливающий акт, удостоверяющий регистрацию права собственности.

В большинстве случаев, они выдают кредитные средства, если застройщик аккредитован в банке. Он имеет действующее соглашение о партнерских отношениях.

Потенциальному заемщику следует уточнить, с каким банком сотрудничает застройщик до приобретения у него квартиры.

Порядок оформления сопутствующих сделке переуступки документов обусловлен размером внесенной платы.

Если она внесена полностью, то разрешение на проведение сделки переуступки не требуется. Что, безусловно, облегчает вопрос о ее совершении.

Риски и выгода нового собственника

Сделка переуступки права на квартиру, приобретенную по ипотечному кредитованию, может принести определенную выгоду для ее нового владельца.

Он приобретает жилую площадь по сходной цене, которая отвечает его потребностям и возможностям.

Помимо того, такого рода сделка имеет определенные преимущества в его пользу, связанные с экономией денежных средств и времени на оформление документов.

В их число входит:

Но в отдельных случаях риск приобретения права на квартиру, которая находится в залоге, повысится за счет повышения банком процентной ставки.

Он имеет право повысить их вследствие действия экономического кризиса, например, падения курса рубля.

Если квартира продается банком, то покупатель может почувствовать некий психологический дискомфорт.

Сделка переуступки права на квартиру в новостройке может повлечь за собой определенный риск для покупателя, связанный с действиями застройщика.

Нужно заметить, что гарантий успешного завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию в установленный срок продавец не может дать. Покупатель может остаться без жилой площади с обязательствами перед банком.

Ему следует учесть, что единственной гарантией в такой ситуации является завершающая стадия строительства. Она снижает риск покупателя, связанный с приобретением жилой площади.

Проблемы, возникающие в ходе совершения сделки переуступки квартиры, купленной в ипотеку:

1. Повышение банком процентной ставки.
2. Уменьшение срока кредитования.
3. Введение различного рода комиссий, не предусмотренных в исходном договоре.

Указанные факторы способны значительно увеличить размер ежемесячной платы, которая согласно условиям ипотеки по договору переуступки должна вноситься в банк.

Зачастую его содержание отличается от содержания исходного договора по ипотечному кредитованию.

К тому же, не исключается вероятность мошеннических действий со стороны продавца. Он по истечению некоторого времени может подать в судный орган исковое заявление о признании сделки переуступки недействительной.

Такое же требование может быть выставлено банком, которого не устраивают ее условия.

Процедура оформления

Сделка предполагает совершения нижеперечисленных действий:

Существующее налогообложение

Приобретаемая квартира подлежит налогообложению сообразно указаниям Налогового кодекса.

В ходе совершения сделки купли-продажи недвижимости на граждане облагаются налогом НДФЛ в размере 13% от полученной прибыли.

Норма распространяется на объекты недвижимости, которые находились во владении менее 3 лет.

Граждане могут снизить налоговую ставку за счет налогового вычета, который предусмотрен законодателем. Его размер составляет 1 000 000 рублей.

При этом налогом облагается разница между первоначальными вложениями в квартиру и полученной в качестве платы за нее денежной суммы.

Если она была продана по первоначальной цене, то продавец освобождается от уплаты налога.

Оплату надлежит произвести до 15 июля последующего года вслед за совершением продажи квартиры.

И в заключение необходимо отметить, что покупатель должен предварительно обсудить с продавцом условия совершения сделки переуступки.

В обязательном порядке нужно получить разрешение банка, которое имеет немаловажное значение, как для продавца, так и покупателя.

Гражданам не следует брать кредит, если в условиях договора ипотечного кредитования предусмотрена сделка переуступки.

domdomoff.ru

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке прав

Покупка квартиры в ипотеку по передаче прав является вполне реальным решением, для тех, кому необходимо жильё. При таком виде кредита не так просто найти банк, который захочет дать вам займ.

Переуступка ипотеки – что это?

Кредитный договор, заключающийся с помощью ипотеки, осуществляется двумя сторонами: банком и заемщиком. У каждой из сторон есть права и обязанности друг перед другом. Несмотря на это, каждый из них может их передать третьему лицу, вовсе не участвующем в заключении сделки.

Такой вид отношений и называется переуступка, в результате которой круг лиц в обязательстве может меняться.

Схема данного вида кредита проста и включает в себя следующий алгоритм:

• Покупатель приобретает жилье, которое находится в ипотечном кредите;
• Одновременно с приобретением собственности, к нему переходят обязанности по уже существующему займу;
• Покупатель выплачивает бывшему владельцу недвижимости некую сумму денег, чтобы покрыть его затраты за прошлые периоды.

Прежде чем приобрести такой кредит, покупателю необходимо выяснить, что такое передача прав на квартиру в новостройке по ипотеке и все детали сделки. Заемщик вправе продать свою квартиру, приобретенную в кредит вместе с ним. В данном случае его кредит будет выплачивать новый заемщик. Первое с чего необходимо начать это с получение согласия от банка, которое является главным условием при ипотеке. В случае положительного ответа от банка, договор можно перезаключать с новым заемщиком. Представители банков чаще всего дают положительный ответ только если это передача прав по наследию.

Иногда по договору проводится переуступка прав аренды земельного участка: образец на 2018 год имеется здесь.

Переуступка ипотеки в сбербанке — условия

Для приобретения недвижимости в ипотеку в сбербанке необходимо иметь на это существенные основания. Для заключения договора необходимо обратиться в отделение Сбербанка по месту прописки или регистрации. Для того, чтобы получить кредит необходимо иметь возраст начиная от 21 года. Граница пенсионного возраста является максимальным сроком для получения кредита. На момент, когда плательщик будет выплачивать последние проценты, ему должно быть не более, чем 75 лет. Одним из основных условий получения кредита является официальное трудоустройство. Стаж с последней работы должен быть минимум 6 месяцев. Первоначальный взнос должен составлять от 5 до 15% от стоимости недвижимости. Необходимо в полной мере соблюдать все условия банка, иначе это повлечет за собой ряд последствий. Банк может потребовать аннулирование сделки, возврат всей суммы долг и проценты.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Передача необходимых прав по ДДУ в строительстве имеет свои плюсы и минусы. В конце такой сделки действие договора долевого участия не заканчивается, а лишь меняется покупатель. Все существующие обязанности и права от первого инвестора передаются покупателю, при этом все условия первого главного договора не меняются. Уступка может осуществиться только после обязательной регистрации контракта долевого участия на государственном уровне и перед тем, как будет подписано соглашение о приеме-передаче на выбранную недвижимость.

Как продать квартиру по ипотеке по переуступке

На вопрос можно ли квартиру в ипотеке продать по переуступке, любой застройщик ответит положительно. Но такой вид сделки будет стоить намного дешевле и выгоднее, чем продажа жилья, введенного в эксплуатацию. Необходимо посоветоваться с юристом и собрать все необходимые документы.В первую очередь составляется договор цессии, согласно которому все права, принадлежавшие инвестору, передаются покупателю.

Договор цессии включает в себя ряд пунктов:

• Полное наименование документа с юридической точки зрения, с указанием точной даты и места его подписания;
• Данные из удостоверения личности обоих сторон;
• Полное название объекта составления договора;
• Перечисление прав и обязанностей сторон;
• Сумма денежных средств, оговоренная сторонами;
• Обязательные подписи обеих сторон.

Список необходимых документов для совершение сделки:

• Соглашение владельца на передачу прав, которое оформляется в письменном виде;
• Удостоверения личностей, участвующих в сделке;
• Контракт;
• Документы, которые подтверждают право инвестора на недостроенное жилье;
• Договор об непосредственном участии в строительстве.

Все денежные операции производятся так же, как и при договоре купли-продажи квартиры.

Ипотека по переуступке от физического лица

Ипотека от физического лица является очень частым явлением на рынке недвижимости. При покупке квартиры у физических лиц рекомендовано сделать правовую экспертизу, для исключения недопониманий в правах на сделку с обеих сторон. По налоговому законодательству, физические лица могут воспользоваться своим правом на налоговый вычет при приобретении квартиры по передаче прав. Это возможно сделать только при условии, что дом будет сдан в эксплуатацию. Продавец также не может рассчитывать на налоговый вычет, так как акт по переуступке заключается им перед сдачей здания в эксплуатацию. Ипотека по переуступке от физического лица является рисковой сделкой и перед ее началом необходимо удостовериться в надежности застройщика.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

• +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
• +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
• +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

ahrfn.com

Уступка права требования и ипотека: 2 ракурса одного вопроса

Ипотечные заемщики часто сталкиваются в переуступкой прав. Инициатором сделки может быть кредитор при уступке прав требования по ипотеке другому банку или сам заемщик, когда покупает строящееся жилье по соглашению об уступке прав к договору долевого участия. Что нужно знать в этих ситуациях?

Почему банки передают закладную другим?

Уступка прав по ипотеке - это один из основных инструментов ипотечного рынка, позволяющий банкам привлекать новые средства для дальнейшего кредитования. Ведь при оформлении ипотечного кредита банк становится залогодержателем - получает закладную. Последняя подтверждает два права кредитора: на залоговую недвижимость и на получение всех выплат с процентами согласно ипотечному договору. И банк может эту закладную продать, тем самым передав оба своих права другому кредитору.

Закладные выступают "активами" банковских организаций, поэтому собрав достаточное количество этих ценных бумаг, банк совершает их продажу. Вырученные со сделки средства позволяют организации продолжать ипотечное кредитование граждан. Уступку прав часто совершают мелкие банки по отношению к более крупным кредитным организациям. Также эта операция является обязательной составляющей деятельности банков-партнеров АИЖК. И через несколько месяцев после оформления в них жилищного кредита все закладные стекаются в само Агентство.

Как происходит продажа закладной?

Межбанковские сделки с закладными проходят без непосредственного участия заемщика. Сторонами в этом случае считаются лишь предыдущий и новый залогодержатели, которые заключают между собой договор о передаче прав требования. После этого закладная переходит в руки новому кредитору - вместе со всеми обеспеченными ею правами. Такая сделка обязательно проходит государственную регистрацию. Стороны подают в органы следующие документы:

• подтверждение об уплате госпошлины;
• заявление по договору об ипотеке, составленное текущим залогодержателем и новым кредитором совместно;
• договор уступки прав по договору ипотеки.

Несмотря на то что заемщик в сделке не участвует, изначальный кредитор должен в обязательном порядке оповестить должника об уступке прав. Делается это в письменном виде.

Как должен действовать заемщик при получении извещения?

Вместе с извещением о совершении сделки прежний кредитор должен выслать новые платежные реквизиты: именно по ним заемщик будет производить все последующие платежи. Иногда сделка по уступке прав требования происходит настолько незаметно для залогодателя, что ему даже не приходится менять получателя платежа. Выплаты в таком случае принимает прежний банк и сам же переводит их текущему кредитору.

Но именно в этом случае (когда заемщик не получил новые реквизиты), ему нужно быть максимально бдительным. Лучше лишний раз проконсультироваться в банках (в прежнем и в новом) и убедиться, что все законно, чем месяцами выплачивать долг не тому кредитору - и оказаться в суде.

Сами же условия ипотечного кредита не меняются. Новый залогодержатель не имеет права менять текст закладной, а вместе с ним и условия кредита. Поэтому проценты останутся прежними, да и сами выплаты будут производиться в привычном объеме. Заемщику стоит отыскать договор страхования на заложенную недвижимость и найти графу "выгодоприобретатель". В случае если там прописан старый кредитор (название конкретного банка), то страховку придется переоформлять на имя нового залогодержателя. Если же в этой графе прописано безличное "текущий залогодержатель" - то это действие не требуется.

По завершении всех выплат по ипотечному кредиту заемщик имеет право немедленно получить закладную. И обращаться за ней ему стоит не в тот банк, где он брал ипотеку, а к текущему залогодержателю.

Помимо уступки права требования на ипотеку - распространенной межбанковской операции - на рынке жилищного кредитования существует еще и уступка права требования на квартиру. Так называется сделка, когда покупатель приобретает первичную недвижимость в кредит не у самого застройщика, а у дольщика по договору долевого участия.

Передача прав дольщика: особенности заключения сделки по ДДУ

Ипотека на "переуступку" прав - это передача прав требования на квартиру в еще недостроенном доме. Совершить эту сделку можно лишь до того момента, как у хозяина жилища окажется на руках передаточный акт от застройщика. В этой операции принимают участие не только дольщик и покупатель, но и сам застройщик жилья. Чтобы сделку признали законной, стороны должны соблюсти два условия:

1. Между застройщиком и дольщиком должны быть совершены все расчеты. Текущий "владелец прав" обязан полностью рассчитаться за жилье согласно условиям ДДУ. О полном расчете должен свидетельствовать соответствующий документ;
2. Сторонами получено согласие застройщика. Здесь важно внимательно изучить текст ДДУ: несмотря на то, что по законодательству РФ согласие застройщика необязательно, в документах дольщика может быть прописано совсем другое. Строительная организация должна быть письменно уведомлена о планируемой сделке, и ее инициаторы должны также получить в ответ письменное согласие;
3. Сторонами получено согласие банка, к которому обратился заемщик, на выдачу жилищного кредита на таких условиях.

Когда все расчеты совершены и согласие всех участников сделки получено, сторонам необходимо подписать соответствующий договор. После этого потребуется его государственная регистрация. На нее предоставляются сам договор уступки прав по договору ДДУ и совместное заявление правообладателя и правоприобретателя. За гос.регистрацию участникам сделки придется заплатить госпошлину.

У заемщика после совершения расчетов и подписания бумаг останутся следующие документы:

• основной договор;
• договор уступки;
• подтверждение о совершении всех расчетов между сторонами;
• согласие на сделку участвующих в ней сторонних организаций: застройщика и организации, выдавшей ипотечный кредит;
• акт передачи всех вышеперечисленных документов.

Если же договор долевого участия расторгается, текущий правообладатель сможет получить только ту сумму, что прописана в расторгнутом ДДУ. Возмещается именно эта фиксированная сумма, даже если фактические выплаты, совершенные новым дольщиком, оказались больше.

В какие банки можно обратиться?

Получить ипотечный кредит на "переуступку" удастся не всем и не во всяком банке. Уступка прав по ДДУ, если и встречает в банках отклик, то лишь в том случае, когда все стороны: дольщик, застройщик и объект строительства соответствуют требованиям банка. Адреса аккредитованных новостроек можно узнать прямо с сайтов банков. Но не все банковские организации выдают подобные ипотечные кредиты - смело обращаться можно лишь в следующие банки:

• ДельтаКредит;
• Сбербанк;
• ВТБ24;
• Банк Москвы;
• МТС банк;
• Промсвязьбанк.

Подсказать подходящего кредитора может и приглянувшаяся новостройка. Нередко там висит рекламный баннер банковской организации, аккредитовавшей строительство. И при покупке такого объекта более выгодной может оказаться даже не уступка требования, а ипотека с господдержкой: на такие новостройки кредиторами предлагаются минимальные процентные ставки, плюс заемщик имеет возможность получить государственную помощь.

frombanks.ru

• 
  Кредит в сбербанке с созаемщиком
• 
  Филиал сбербанка 7770
• 
  Пенсия сбербанк сентябрь
• 
  Заявление на внесение изменений сбербанк
• 
  Отделения сбербанка в перми работающие в воскресенье
• 
  Годовое обслуживание виза голд сбербанк
• 
  Оплата через терминал сбербанк
• 
  Почему сбербанк не одобряет ипотеку
• 
  Контрольный вопрос в сбербанке как узнать
• 
  Заявление досрочное погашение кредита сбербанк
• 
  Заявление анкета на ипотеку сбербанк