Рядом с моей дачей построили многоквартирный дом — законно ли это
В 2017 году я купил недостроенный дом на краю небольшого приличного поселка. С двух сторон дом окружали живописные поля. Въезжать я не торопился: заканчивал дела по работе и копил на ремонт.
Когда наконец-то вплотную занялся отделкой, то обнаружил в 50 метрах от своего участка интересную стройку. На участке под индивидуальное жилищное строительство возводили ровный прямоугольный дом размером 15 × 20 метров. Через год он превратился в трехэтажный дом на 12 квартир.
Самое начало стройки в живописном поле Поле стало менее живописным, зато стройка подходит к концу Это не мой дом, но здания такого типа строят в нашем поселкеМеня это совсем не обрадовало. Получается, на нашей тупиковой улице в одночасье появятся 12 семей. Они будут в 12 раз активнее использовать электричество с нашей устаревшей подстанции. А автомобильный поток сразу увеличится на десяток машин либо автобусом станут пользоваться на 30—50 человек больше.
Центральной канализации и водопровода в поселке нет. Куда будут сливаться нечистоты в таких масштабах — тоже вопрос. В конце концов, если это индивидуальный жилой дом, то по закону квартиры в нем купить нельзя. Поэтому вызывает беспокойство социальный статус людей: кто будет тратить миллион на квартиру в здании сомнительной легальности?
Можно ли доказать, что такие соседи нарушают мои права? Ценность моей земли ведь будет падать. И вообще, что делать в таком случае?
Владимир
Владимир, вариантов может быть всего два:
Дмитрий Корнев
юрист
Профиль автора
- да, это законно и никаких ваших прав не нарушает;
- нет, это незаконно, поэтому можно жаловаться.
Самостоятельно оценить законность стройки вы не сможете, но я объясню, на какие моменты надо обратить внимание и кто может проверить, не нарушены ли ваши права
Что такое многоквартирный дом и как его строят
Скажу честно, маловероятно, что кто-то начал строить многоквартирный дом без законных оснований. Времена уже не те, чтобы безнаказанно строить где попало и без документов. Даже крупных застройщиков, нарушающих правила, заставляют сносить целые дома.
Сказать, что дом не многоквартирный, а просто большой индивидуальный дом на огромную семью, тоже нельзя. Во-первых, индивидуальный жилой дом не может быть больше трех этажей и выше 20 метров. Во-вторых, он должен быть предназначен для проживания одной семьи, а не 12.
п. 39 ст. 1 ГрК РФ
Письмо Минрегионразвития РФ об объектах индивидуального строительства
В законе под многоквартирным домом понимают совокупность двух и более квартир, у которых есть свои выходы либо на земельный участок у жилого дома, либо в помещения общего пользования. Также в многоквартирном доме есть помещения общего пользования — лестницы, тамбуры и пр. — и обособленные помещения, рассчитанные на проживание более одной семьи. Так что замаскировать многоквартирный дом под большой частный точно не получится.
п. 6 постановления Правительства РФ от 28. 01.2006 № 47
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме
Чтобы начать строить индивидуальный жилой дом, не нужно иметь проект или получать разрешение на строительство. Понадобится только отправить уведомление о строительстве индивидуального жилого дома.
Для многоквартирного дома получать разрешение на строительство обязательно. Для этого, помимо земли, нужно огромное количество разных документов. Например, градостроительный план, план организации земельного участка и проект дома, который прошел экспертизу.
п. 3 ст. 48 ГрК РФ
Когда застройщик получит разрешение и приступит к стройке, он обязан известить об этом органы строительного надзора. Когда завершит стройку — тоже. Помимо этого, построенный дом должны принять сразу несколько проверяющих инстанций. И если застройщик нарушил хоть что-то на каком-то этапе, то дом не введут в эксплуатацию и не поставят на кадастровый учет. А значит, он не будет считаться объектом недвижимости, который можно продавать и регистрировать в реестре прав на недвижимое имущество.
ст 51, 55 ГрК РФ
Так что крайне маловероятно, что стройку начали без соответствующих разрешений. Другое дело, что теоретически какие-то из этих бумаг хотя и выданы по-настоящему, но не на законных основаниях. Вот это можно проверить.
И в первую очередь нужно смотреть на землю.
Как проверить вид разрешенного использования земельного участка
Все земли в РФ делятся на категории. Всего их семь. Внутри категорий есть виды разрешенного использования земли. Например, земли населенных пунктов — это категория, а многоэтажная жилая застройка — вид разрешенного использования. Чтобы построить на такой земле торговый центр, нужно изменить вид разрешенного использования — ВРИ.
ст. 37 ГрК РФ
Виды разрешенного использования бывают:
- основные;
- условно разрешенные;
- дополнительные, которые используются вместе с основными.
Возьмем, например, жилой дом и парковку. Основной ВРИ — жилая застройка, а дополнительный — автостоянки и парковки.
Основные и дополнительные ВРИ устанавливает орган власти того уровня, к которому относится земля: муниципалитет, субъект РФ или РФ. Вид разрешенного использования городской земли, как правило, определяет местная власть. Она принимает градостроительный регламент «Правила землепользования и застройки», где прописано, в каких зонах города какие земли и что на них можно строить.
Внутри одной категории может быть множество видов разрешенного использования, и собственник земли может переключаться между основными видами по желанию, а между условно разрешенными — с определенными ограничениями. Например, ограничением может быть требование обосновать изменение ВРИ через экологическую экспертизу или обязательное проведение публичных слушаний.
ст. 39 ГрК РФ
Категорию земли поменять сложно. Требуется не просто уведомить об этом собственника, но и получить одобрение органов власти, в чьем ведении находится земля.
Вы пишете, что у вас поселок и вид разрешенного использования вашего участка — ИЖС. Чтобы строить там многоквартирный дом, застройщик должен был изменить ВРИ земельного участка с ИЖС на малоэтажную застройку. Это основные виды ВРИ, поэтому, чтобы их поменять, достаточно уведомить собственника, соблюдая процедуру и приложив необходимые документы.
Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540
Скорее всего, для застройщика это не составило проблем. Если ваш поселок не относится к землям города, а считается самостоятельным поселением, у него вполне может вообще не быть градостроительных регламентов. А значит, застройщику нужно было только обосновать в местной поселковой администрации такое изменение ВРИ.
Отмечу, что, если градостроительных регламентов нет, разрешение на строительство становится основным подтверждающим документом того, что проект строительства соответствует требованиям закона.
п. 3 ст. 51 ГрК РФ
Проверить ВРИ можно на публичной карте Росреестра. Найдите необходимый участок по кадастровому номеру или координатам и посмотрите его ВРИ. Я попробовал найти участок, на котором расположен спорный дом, о котором вы пишете. Судя по публичной карте, пока он предназначен для индивидуального жилищного строительства. Это достаточное основание, чтобы попросить проверить законность строительства многоквартирного жилого дома.
Как быть с нагрузкой на сети
Что касается подстанций и снабжения дома ресурсами, тут все просто. При разработке проекта строительства проектировщик обязан учитывать существующие сети и нагрузку на них, а снабжающие организации выдают технические условия, чтобы подключить дом к сетям. Если номинальной мощности сетей недостаточно, подключение не разрешат. Или застройщик должен будет построить дополнительные подстанции самостоятельно.
На самом деле там много нюансов, но суть одна: если мощностей не хватает, проект не разрешат реализовывать без дополнительных условий, например об увеличении мощностей или реконструкции сетей.
Теоретически можно допустить, что технические условия при разработке проекта выданы без учета реальной нагрузки на сети, но проверить это самостоятельно, без эксперта, невозможно. В любом случае без технических условий, подтверждающих, что существующих мощностей хватит на новый дом, проект просто не пройдет экспертизу.
Почему ничего нельзя сделать с падением цены на землю
К сожалению, закон никак не защищает вас от того, что ваша земля и вид из окна утратят былую привлекательность из-за соседней стройки. Это ваши личные риски как домовладельца. Если дом строится по всем правилам, то даже реальное удешевление рыночной стоимости вашего имущества не будет нарушением прав.
Кроме того, в настоящий момент не существует механизма, который помог бы доказать суду, что стоимость вашего имущества уменьшилась. Почитайте об этом в моей статье о том, как у жителей многоквартирного дома прямо напротив окон построили еще один дом.
Кого попросить проверить законность стройки
Самостоятельно оценить законность стройки вы не можете, и реальных рычагов воздействия на застройщика у вас нет. Остается только попросить надзорные органы проверить, не нарушены ли ваши права и законно ли выданы застройщику бумаги.
В первую очередь проверять законность строительства должна прокуратура и инспекция государственного архитектурного и строительного надзора. Но начать лучше с прокуратуры, поскольку в нее легче всего обратиться через госуслуги. Опишите ситуацию своими словами, укажите адрес и месторасположение объекта. Уточните, что в соответствии с публичной картой Росреестра все земельные участки в этом месте отведены под ИЖС. При этом вы видите, что строят многоквартирный дом. Попросите проверить законность выдачи разрешения на строительство и технических условий.
Если прокуратура нарушений не найдет, реальных перспектив победить в борьбе с застройщиком, если вы лично не знаете о каком-то нарушении, у вас нет. Вдобавок не исключено, что застройщик сейчас как раз оформляет бумаги на смену ВРИ и к моменту, когда здание будут вводить в эксплуатацию, все документы окажутся в порядке. Это не совсем правильно, но придраться к земле будет уже сложно.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Задать вопрос
Старый город — наша гордость и наша боль
В 2018 году Ростов-на-Дону будет впервые принимать международное спортивное мероприятие крупного масштаба — чемпионат мира по футболу 2018 года.
К этому событию наш город готовится уже несколько лет: построен красавец стадион, аэропорт, новые дороги, мосты и развязки, проводятся ремонты зданий и благоустройство улиц. Казалось бы, ростовчане всем этим переменам должны радоваться. Ан нет! С каждым днем в Интернете и СМИ все больше появляется фото, видео и печатных материалов о качестве ремонтов, благоустройства и неудобствах, которые возникают в связи со всеми этими подготовительными работами.
Стихийное бедствие продолжается
Возьмем, к примеру, центральную улицу Станиславского. На дворе конец марта, а она до сих пор не готова, тем не менее июнь уже не за горами.
К нам в редакцию на днях поступило обращение от жителей многоквартирного дома №4, расположенного по этой улице.
«В вашей газете, №15 за октябрь 2017 года, была опубликована статья «Реконструкция как стихийное бедствие». Сегодня на улице 22 марта 2018 года, но стихийное бедствие продолжается. Мы обратились в Администрацию Ленинского района и получили ответ, что работы ведет ОАО «ДРСУ» и до 31 мая они будут завершены. Но каким образом это будет сделано, если в настоящее время никаких работ не производится?»
Жители улицы, конечно, устали от разрухи, грязи и отсутствия вразумительной информации о проводимых ремонтных работах и ждут с нетерпением, когда же наконец все ремонтные работы на их улице будут завершены.
Центр города Ростова-на-Дону давно требует кардинальных перемен. Большая часть зданий — историческая застройка, памятники культурного наследия. И если присмотреться ко многим из них — двух-, трехэтажным перекосившимся домам, — еще кое-где можно увидеть элементы былой красоты, а в общем сейчас они выглядят, как трущобы.
Правительство области совместно с администрацией города реализовывает программу подготовки к ЧМ-2018 — капремонт фасадов и крыш многоквартирных домов центральной части города. Более сотни домов удалось реанимировать. Конечно, этого недостаточно, чтобы полностью привести в порядок историческую часть старого центра города. Но и по этому поводу тоже ведется много споров. Специалисты и эксперты в области архитектуры негодуют, мол, такой малопрофессиональный капремонт только наносит урон городской исторической застройке, а его качество вообще приводит к еще более быстрому разрушению зданий.
А вот людям, живущим в этих домах, не до исторического облика — им нужен, прежде всего, качественный ремонт, который не делался в их доме полвека. И уж какой будет внешняя стена — кирпичной или оштукатуренной — им не столь важно. Это не их вина, так как в старых домах со столетней историей масса других проблем. Сегодня мы о них и расскажем.
К нам в редакцию обратились жители сразу нескольких таких старых МКД, расположенных в центре города, которые уже устали от многолетней борьбы с «ветряными мельницами» за свое нормальное существование в старом фонде донской столицы.
Есть ли жизнь после капремонта?
Многоквартирные дома Ворошиловский, 55 и Ворошиловский, 57 имеют разные адреса, но объединены общими инженерными коммуникациями, которые расположены в подвале дома №57. В 2015 году в доме был произведен капитальный ремонт инженерных коммуникаций по региональной программе, об этом нам сообщили в региональном Фонде капремонта. Ниже приводим ответ Фонда.
«Работы по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем теплоснабжения, горячего/холодного водоснабжения, водоотведения в многоквартирном доме Ворошиловский, 57 выполнялись в 2015 году подрядной организацией ООО «Крис» в соответствии с договором №153-2015 от 08.06.2015 г. Работы по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем теплоснабжения, горячего/холодного водоснабжения, водоотведения в многоквартирном доме Ворошиловский, 55 выполнены в 2016 году подрядной организацией ООО «Бизнес-Портал» в соответствии с договором №329-2016 от 06.05.2016 г.
Работы выполнены в сроки, установленные договором, в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами.
Дополнительно сообщаем, что для качественной эксплуатации инженерных систем управляющей компании необходимо осуществлять штатную наладку и регулировку инженерных систем в целях обеспечения их надлежащего функционирования».
Самое интересное, что, как утверждают собственники помещений МКД Ворошиловский, 55 и 57, коммуникации дома общие и расположены в подвале дома №57. Напрашивается вопрос: что тогда ремонтировали в 2016 году в доме по адресу Ворошиловский, 55?
Но все это лирика. Капитальный ремонт — дело хорошее, если он сделан качественно. А если — нет? Деньги потрачены, следующий ремонт ожидается лет через 30, а коммуникации не работают. Собственники жилых и нежилых помещений строчат жалобы во все инстанции, а воз и ныне там.
Для наглядности мы приведем несколько выдержек из их обращений, начиная от управляющей компании, заканчивая прокуратурой и Министерством ЖКХ РО.
«Я являюсь собственником нежилого помещения многоквартирного дома Ворошиловский, 57. Общедомовые коммуникации ввода системы отопления и горячего водоснабжения до рамки управления проходят через принадлежащее мне подвальное помещение.
Техническое состояние указанных выше коммуникаций находится в предаварийном состоянии. В настоящий момент происходят протечки горячей воды на паечных соединениях трубопровода отопления, что грозит порывом сети с затоплением помещений горячей водой и паром.
Трубопроводы отопления не закреплены должным образом, вследствие чего происходит провисание труб и может привести к их излому. Такое состояние тепловых сетей дома может привести к аварии и несчастному случаю, в случае если в помещении будут находиться люди.
Принимая во внимание вышеизложенные факты, прошу срочно принять меры по устранению протечек на трубопроводе и приведение его в должное техническое состояние» — А.А. Петренко, 2 марта 2018 года.
«В нашем доме по адресу Ворошиловский, 55–57 30 января 2018 года произошло затопление
подвального помещения в связи с засором коммуникаций и лопнувшей трубой. Фонд капитального ремонта провел ремонт в 2015 году, но частично. За счет чего были подведены куски пластиковых труб к старым гнилым коммуникациям. Многие участки систем коммуникаций и вовсе не были заменены, прибор нагрева воды покрыт эрозией и дает течь. Просим разобраться в ситуации. УК «Основа», под управлением которой находится МКД, бездействует» — жители многоквартирного дома Ворошиловский, 55–57 (из обращения в прокуратуру и администрацию города).
«В доме по вышеуказанному адресу отопление не греет! В квартирах холодно! Просим произвести перерасчет за отопление…» — жители многоквартирного дома Ворошиловский, 55 (из обращения в управляющую компанию).
И таких обращений жители передали нам десятки, все они говорят об одном и том же: коммуникации в доме после капитального ремонта работают плохо.
Наш корреспондент побывал в этом многоквартирном доме и воочию смог увидеть последствия капитального ремонта, проведенного за счет Региональной программы.
23 февраля нынешнего года в доме снова был порыв системы отопления. Поэтому в подвале еще сыро, видны следы пребывания воды и появилась плесень. Собственники нежилых помещений своими силами пытаются поддерживать общедомовую систему, чтобы та хоть как-то работала.
— Вот видите, поставили подпорки под трубы, — указал мне на железные штыри в стене, поддерживающие трубы, представитель собственника помещений. — Подрядная организация во время капитального ремонта трубы к стенам не прикрепила, под тяжестью они провисли и стали рваться. Управляющая компания также особо ничего не делает. Мы к ним обращаемся, чтобы они починили протечку общедомовой трубы. Они отвечают, что бесплатно этим заниматься не будут. То есть мы вынуждены оплачивать ремонт общедомовых коммуникаций только лишь потому, что они проходят через наше подвальное помещение, — рассказал представитель собственника нежилых помещений.
Мы прошлись по всем подвальным помещениям, принадлежащим собственнику. Надо отметить, что в это время там велись работы на инженерных системах коммуникаций, на полу валялись ржавые старые железные трубы, практически полностью съеденные коррозией. Представитель собственника пояснил, что ведется замена общедомового трубопровода водоотведения, работы производит подрядчик, которого нанял владелец нежилого помещения.
— Спасибо собственникам нежилых помещений, без них наш дом давно остался бы без воды и отопления, — отметили инициативные жители дома Ворошиловский, 55–57.
В беседе с жителями мы узнали, что управляющая компания УК «Основа» на их обращения практически не реагирует.
— Правда, в последнее время обращения принимают без всяких проволочек, только реакции на них нет никакой. Аварийная служба недоступна. Мы постоянно пишем жалобы, обращения во все инстанции, а ничего не происходит. Всю зиму отопление работает плохо, постоянно случаются аварии, — рассказали представители инициативной группы МКД.
Наш корреспондент задал вопрос, не хотели бы жители дома сменить управляющую компанию или форму управления, ведь это их право.
— В нашем доме много должников, кто нас возьмет с долгами? — засомневались жильцы дома.
Этот вопрос мы решили уточнить в Госжилинспекции области. И вот что нам ответили в ведомстве.
«В настоящее время в реестре лицензий Ростовской области содержатся сведения об управлении вышеуказанными многоквартирными домами управляющей компанией ООО «Основа».
В случае если качество оказываемых услуг и выполненных работ ООО «Основа» вызывает нарекания у собственников жилья, в соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений вправе в любое время принять решение с соблюдением положений статей 44–48 ЖК РФ о смене способа управления МКД или выборе новой управляющей компании. Это решение принимается на общем собрании большинством голосов, принимающих участие в данном собрании».
Конечно, старый небольшой многоквартирный дом с кучей проблем не особо привлекателен для управляющих компаний, но попытки по смене управляющей компании или способа управления можно предпринять, так как постоянные обращения и жалобы в нынешнюю управляющую компанию не действуют.
Опасен для жильцов и окружающих
К нам в редакцию поступает множество различных жалоб по поводу плохого обслуживания УК, аварийных ситуаций, капремонтов и т.д. Чтобы помочь нашим читателям, мы пишем обращения в различные инстанции, выходим на рейды, общаемся с жителями. После наших публикаций их герои звонят нам и делятся переменами, которые происходят или не происходят в их многоквартирном доме.
Недавно в редакцию пришло письмо от жителей многоквартирного дома Шаумяна, 96. Этот дом также находится в центре донской столицы и имеет такие же проблемы, как и многие стареющие и ветшающие архитектурные шедевры столетней давности центральной части нашего города. Их письмо мы приводим практически целиком.
«Наш дом является объектом культурного наследия регионального значения, подлежащим государственной охране согласно постановлению главы Администрации Ростовской области №411 от 09.10.1998 года.
Более 20 лет назад со стороны ул. Социалистической был снесен дом и вырыт огромный котлован под застройку нового жилого дома с условием реконструкции и укрепления существующего жилого дома по ул. Шаумяна. Все эти годы владельцем котлована не предпринимались никакие действия ни по постройке нового жилого дома, ни по обеспечению защиты от разрушения существующего дома. В результате на территории котлована выросли огромные деревья и многие годы подмывается фундамент нашего дома, следствием чего явилось разрушение части здания, оседание фундамента, отделение лепнины оконных проемов, очевидный крен стен.
Ранее, с 2014 года, мы уже обращались во многие инстанции: Администрация Ленинского района; Управляющая компания ООО ЖКХ «Ленинский-2»; Управляющая компания «Согласие»; Администрация города Ростова-на-Дону; Администрация Ростовской области; Департамент ЖКХ; Министерство культуры; Департамент чрезвычайных ситуаций;
Генеральная прокуратура; Управление Президента по работе с обращениями граждан и организаций; Депутат законодательного собрания Ищенко А.В. Копии обращений прилагаются к письму.
Полученные ответы из вышеуказанных ведомств и организаций большей степенью сводились к предоставлению нам информации, что жилой дом №96 по ул. Шаумяна включен в Региональную программу капитального ремонта на 2015–2016 гг. по следующим видам работ: ремонт систем теплоснабжения, хол. водоснабжения, водоотведения, гор. водоснабжения, систем газоснабжения и электроснабжения, ремонт фасада, фундамента, подвала.
По состоянию на сегодняшний день, из вышеуказанного некачественно выполнено: система отопления, хол. и гор. водоснабжения, водоотведения.
Проживание в доме опасно для жильцов и окружающих.
С уважением, жильцы дома».
Мы направили запрос в администрацию города. Вечером этого же дня представители МЧС и Ленинского района побывали на объекте, об этом нам сообщили жители этого дома. А администрация города нам прислала ответ, в котором сообщила, что, по информации МКУ «Управление ЖКХ» Ленинского района города Ростова-на-Дону, в настоящее время администрацией Ленинского района в соответствии с Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 28.11.2014 №1339 формируется пакет документов для рассмотрения на заседании комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности вопроса о выделении денежных средств на проведение мер охранного порядка в части укрепления угла здания многоквартирного дома №96 по ул. Шаумяна.
Управляющей компанией ООО УК «Согласие» совместно с собственниками помещений проводится комплекс мероприятий по включению в программу 2018 года по разработке проектно-сметной документации на проведение работ по усилению основания грунтов фундаментов.
В связи с необходимостью проведения работ по усилению основания грунтов фундаментов собственникам помещений необходимо на общем собрании принять решение о переносе сроков проведения капитального ремонта, запланированного на 2018 год.
Вместе с жителями дома мы ждем перемен к лучшему, пока не произошла очередная трагедия.
А что останется потомкам?
Всем нам, ростовчанам, хочется, чтобы наш город не старел и ветшал, а становился с каждым днем краше, зеленее и комфортнее. «Путеводитель по ЖКХ» публикует в своих материалах только факты, мы против огульных обвинений коммунальщиков во всех городских бедах. Порой причина кроется гораздо глубже, чем кажется на самом деле.
Нам хочется получать письма иного характера, и мы надеемся, что когда-нибудь так и будет. Жители города будут делиться с нами хорошими новостями. А пока нам всем необходимо объединить свои усилия в борьбе за сохранение старого города, чтобы оставить своим потомкам архитектурные шедевры прошлого, ведь они достойны того, чтобы ими смогли любоваться будущие поколения ростовчан.
Анастасия Ливенская
Похожие записи:
Загляните внутрь заброшенной школы, превращенной в многоквартирный дом
Когда в 2019 году заброшенная средняя школа в Хомстеде, штат Пенсильвания, была выставлена на продажу, Джесси Виг увидел возможность.
Продавцы просили всего 100 000 долларов.
34-летний агент по недвижимости купил школу, а затем связался с другом, который связал его с Адамом Колуччи, 35-летним инвестором в недвижимость и владельцем аудио-видео бизнеса.
«Я узнал о школе, и, честно говоря, я не был уверен, что лучше всего делать со зданием», — сказал Виг CNBC Make It. «Но за эту цену мне пришлось его приобрести, и я надеялся, что в будущем мы сможем найти хороший вариант».
В течение двух лет Виг и Колуччи обсуждали, что делать со структурой. Они рассматривали место для свадьбы, пивной сад и даже пространство WeWork.
«У нас были большие глаза, и после двух лет прокручивания колес все профессионалы сказали нам, что все дороги в конечном итоге ведут к жилым домам», — сказал Колуччи.
Эти двое поняли, что им нужна помощь, и связались с Дэном Спановичем, 41-летним девелопером, работающим полный рабочий день, и управляющим многоквартирным домом.
Дэн Спанович (слева), Джесси Виг (в центре) и Адам Колуччи (справа) купили заброшенную среднюю школу в 2019 году..
Дэн Спанович, Джесси Виг, Адам Колуччи
«Эти старые здания могут быть очень сложными для преобразования», — сказал Спанович. «Мы были готовы пойти на риск независимо от того, какую пользу мы могли бы от этого получить. Мы знали, что за эту цену мы сможем найти для него какое-то применение, которое принесет достаточную прибыль, чтобы удовлетворить всех».
Бывшие школьные классы стали новыми современными квартирами со встроенными стиральными и сушильными машинами, а аудитория превратилась в общее пространство, спроектированное Крисси Норман из C Norman Designs. Они также добавили полноценный тренажерный зал с половиной баскетбольной площадки, гирями и велосипедами Peloton на первом этаже.
Профессионалы сказали нам, что все дороги рано или поздно ведут к жилым домам.
Адам Колуччи
Инвестор в сфере недвижимости
Площадь средней школы, которая не использовалась много лет, составляла 50 000 квадратных футов. С таким большим пространством трое партнеров надеялись получить около 60 квартир.
В конце концов, у них осталось всего 25 000 квадратных футов пригодной для аренды площади из-за больших коридоров, лестниц, спортзала и аудитории, что составило 31 квартиру.
Колуччи добавил, что для них важно, чтобы в здании сохранились некоторые элементы школы. «Мы тесно сотрудничали со службой национальных парков, чтобы сохранить его историческое значение», — сказал он. «Мы сделали все возможное, чтобы школа сохранила свой исторический облик».
Партнеры получили исторические налоговые льготы на федеральном уровне и в штате Пенсильвания, хотя точную сумму они не раскрыли.
После покупки школы в мае 2019 г., строительство здания началось в начале 2020 года и завершилось в октябре 2021 года.
В конце концов, средняя школа была преобразована в 31 квартиру.
Алексис Закис
Готовый объект состоит из 27 квартир с одной спальней и четырех квартир с двумя спальнями. Партнеры также установили солнечные батареи на крышу школы, чтобы уменьшить воздействие на окружающую среду.
Сдача в аренду началась в октябре 2021 года, и уже через полгода здание было заполнено на 100%.
Спанович сказал, что арендная плата в здании составила 1400 долларов в месяц для некоторых квартир с 1 спальней и до 1650 долларов для квартир с 2 спальнями.
Когда дело доходит до разделения прибыли и расходов, Колуччи сказал, что он, Виг и Спанович делят все на основе пропорциональной доли здания.
Когда Колуччи узнал, что школа через дорогу от их дома выставлена на продажу, он уже заключил контракт с другим инвестором.
«Я сказал парням, что если эта сделка когда-нибудь сорвется, им нужно срочно покупать здание», — сказал он.
Средняя школа была преобразована в 29 квартир с одной спальней и две квартиры с двумя спальнями.
Алексис Закис
Сначала Виг немного колебался, но Колуччи и Спанович были готовы к работе. «Пришел Джесси, и мы приобрели его, и я думаю, что это был удивительный шаг. Мы очень рады этому и нам очень повезло», — добавил Колуччи.
Эта вторая школа, купленная в августе 2020 года, обошлась им в 90 000 долларов.
Но Спанович сказал, что их опыт работы в этой школе был совсем другим. Первая недвижимость нуждалась в полной реконструкции.
Второй — нет, но он действительно был похож на дом с привидениями.
«Когда здания выглядят красиво, на них торгуется много людей, поэтому вы почти хотите, чтобы они выглядели как дома с привидениями, чтобы у вас было меньше конкурентов», — добавил Спанович.
Этот новый дом нуждается в капитальном ремонте, включая ремонт протекающей крыши. Им также необходимо провести экологическое исследование, чтобы убедиться, что конструкция здания находится в хорошем состоянии, несмотря на многолетнее повреждение водой.
Колуччи сказал, что она находится в худшем состоянии, чем первая школа, и ее ремонт будет более сложным.
Планируется, что вторая средняя школа будет состоять из 33 жилых единиц, состоящих в основном из одной спальни и нескольких студий.
«Кто-то однажды сказал мне, что «ты разоришься, если влюбишься в красивые старые здания, так что будь осторожен», – сказал Колуччи. «К счастью, в нашей команде есть Дэн, и он смог продумать логистику, чтобы все заработало».
Партнеры заявили, что план игры заключается в том, чтобы жители могли иметь доступ к удобствам из обоих зданий, таким как аудитория в первой школе, двухэтажный гараж и терраса на крыше, доступная в здании номер два.
Партнеры поделились рендерами того, как будут выглядеть квартиры во втором корпусе.
Джесси Виг
После того, как Виг, Колуччи и Спанович дали интервью CNBC Make It в сентябре, эти трое купили еще две школы.
Виг говорит, что его самый большой вывод из этих проектов, над которыми он и его партнеры взялись, — это то, что здания приносят пользу обществу.
Он живет всего в нескольких милях отсюда и сам является членом этого сообщества. «Было полезно и полезно видеть улучшение сообщества», — сказал он.
Зарегистрируйтесь сейчас: Get Smarter о ваших деньгах и карьере с нашей еженедельной новостной рассылкой
Не пропустите:
Дом. 350 000 долларов в 2019 году. Сейчас он выставлен на продажу за 1,5 миллиона долларов — загляните внутрьВот сколько сэкономил этот фургон с тех пор, как переехал в свой передвижной дом, вдохновленный Тейлор Свифт
Топ-10 роскошных довоенных многоквартирных домов в Нью-Йорке
Этот список довоенных многоквартирных домов Нью-Йорка — это сливки роскошной жизни. Если вы сможете управлять домом в одном из роскошных зданий, вы получите очень прочную и тихую конструкцию, четкое и быстрое обслуживание, безупречное расположение, интригующих жителей и архитектурный шедевр. В общем, восхитительное, неотразимое городское рагу.
13 Фото
№1 — 998 Пятая авеню
Кооператив в Карнеги-Хилл
Это первый в городе крупный роскошный многоквартирный дом на Пятой авеню, подходящий для принцев и принцесс итальянского Возрождения.
25 Фото
#2 — River House, 435 East 52nd Street
Кооператив в Бикман/Саттон Плейс
Чувствуется, что «Dancing in the Dark» играется чаще, чем «You Should Be Dancing» Bee Gees в этом торговом центре в стиле ар-деко с очень роскошным декором и видом на Ист-Ривер.
7 фотографий
#3 — 834 Пятая авеню
Кооператив в парке/Пятой авеню до 79-й улицы
Оказавшись внутри входа, вестибюль мрачно очарователен, как и подобает очарованной жизни его немногочисленных жителей.
7 фотографий
#4 — 960 Пятая авеню
Кооператив в парке/Пятой авеню до 79-й улицы
Они не могут кричать прохожим «Давайте есть пирожные», потому что у них есть свой очень красивый и элегантный ресторан для жителей переулка.
8 Фото
#5 — 820 Пятая авеню
Кооператив в парке/Пятой авеню до 79-й улицы
Этот очень красивый многоквартирный дом из известняка имеет очень, очень привлекательный тротуар, так что держитесь подальше.
Исследуйте 100 000 кв. футов удобств, включая спа, лаунджи и сады. 1-3 спальни от 1,2 млн долларов. View Property
Модернизм в лучшем виде Резиденции с 3 спальнями | Немедленное заселение. Посмотреть недвижимость
7 Фото
#6 — The San Remo, 145 Central Park West
Кооператив в Central Park West
Если вы видите весталок-девственниц, они, вероятно, доносятся до tempiettos на вершине красивых башен-близнецов этого здания.
21 Фото
#7 — The Beresford, 211 Central Park West
Кооператив в Central Park West
Яркие огни на вершинах трех башен этого роскошного многоквартирного дома не уступают масштабным фейерверкам через улицу над Центральным парком.
10 фотографий
#8 — The Dakota, 1 West 72nd Street
Кооператив в Central Park West
Воспоминания связаны с этой гауптвахтой, окруженной драконьим рвом грудой бежевых и коричневых кирпичей и чьим-то ребенком.
16 фотографий
#9 — 740 Park Avenue
Кооператив в Парке/Пятой авеню до 79-й улицы
Большинство посетителей здесь носят черные галстуки, а не полосатые серые фланелевые костюмы, которые лучше гармонируют с серыми полированными гранитными входными колоннами только потому, что настоящие вечеринки здесь более формальные.
#10 — 720 Park Avenue
Кооператив в парке/Пятой авеню до 79-й улицы
Если 740 Park Avenue привлечет много заголовков, вы всегда можете включить «Последний танец» на 720 Park Avenue….
Внебиржевые объявления
Многие квартиры продаются вне рынка
, не будучи публично зарегистрированными .