Что такое скрытые работы в строительстве снип: Перечень скрытых работ (работы которые не проконтролировать)

Скрытые работы: правовые риски

Любое строительство начинается с заключения договора строительного подряда.

В соответствии с договором подрядчик обязан построить определенный объект или выполнить строительные работы в установленный срок, заказчик, в свою очередь, создает необходимые условия для выполнения работ, а затем обязуется принять результат и оплатить работу подрядчику. 

Подрядчику необходимо предпринять все должные меры для того, чтобы заказчик выполнил перед ним свои обязательства по приемке и оплате работ. Для этого подрядчику не стоит забывать про такой важный аспект при выполнении строительных работ как скрытые работы. 

Под скрытыми работами понимаются «работы, качество выполнения которых влияет на безопасность и (или) долговечность объекта капитального строительства, но в соответствии с технологией их проведения, контроль за осуществлением которых не может быть проведен после выполнения последующих работ без вскрытия, разборки или повреждения строительных конструкций и участков сетей (систем) инженерно-технического обеспечения» (Приказ Минстроя России от 19. 02.2016 №98/пр). 

Исходя из определения скрытых работ, становится понятно, что первым минусом неправильной приемки будут затраты подрядчика по вскрытию этих работ, после завершения этапа или строительства. При этом стоит отметить, что затраты будут носить как ресурсный, так и материальный характер. 

Так давайте разберемся, как должен осуществляться порядок освидетельствования скрытых работ.

1) Какие работы подлежат освидетельствованию? 

Перечень скрытых работ, который необходимо освидетельствовать, определяется проектной и рабочей документацией. 

2) Как необходимо оформить освидетельствование скрытых работ?

Скрытые работы оформляются актом освидетельствования скрытых работ. Форма акта утверждена в Приложение №3 Приказ Ростехнадзора от 26. 12.2006 №1128. Специальные нормы могут содержаться в более узких по сфере применения актах (например, «СП 293.1325800.2017. Свод правил. Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ», утв. Приказом Минстроя России от 10.07.2017 N 981/пр). 

Следует помнить, что данные акты, как и акты приемки, оформляются обеими сторонами. В случае выявления недостатков их необходимо устранить, а после этого заказчик может потребовать повторного освидетельствования скрытых работ (СНиП 12-01-2004 «Организация строительства»). Готовность принимаемых скрытых работ подтверждается уполномоченными лицами в соответствии с порядком, установленным соответствующими строительными нормами и правилами.

В случае, если скрытые работы будут «закрыты» без уведомления заказчика (а также без привлекаемых им организаций и специалистов, например, представителей авторского и технического надзора заказчика), заказчик получит право требовать вскрытия любой части скрытых работ. Это прямо следует из СНиП 12-01-2004 «Организация строительства»: «Результаты приемки работ, скрываемых последующими работами, в соответствии с требованиями проектной и нормативной документации оформляются актами освидетельствования скрытых работ (Приложение В). Застройщик (заказчик) может потребовать повторного освидетельствования после устранения выявленных дефектов» (п. 6.2.1).

Если в дальнейшем будут обнаружены ненадлежащим образом выполненные работы, подлежащие закрытию, заказчик или представители технического надзора вправе выдать соответствующие предписания, обязательные для исполнения подрядчиком. Подрядчик обязан своими силами и за свой счет в соответствии с рабочей документацией, СНиП переделать эти работы в разумный срок для обеспечения надлежащего качества. После этого повторно предъявить срытые работы к приемке заказчику и/или организации по технадзору. Важно помнить, что на это время срок выполнения работ не приостанавливается, и весьма вероятно применение штрафных санкций за нарушение либо общего, либо промежуточного сроков выполнения работ.

Восстановление вскрытых частей будет отнесено на счет подрядчика.

3) Может ли подрядчик не делать этого? 

Нет. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (см., в частности, СП 48.13330.2011. Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004) лицо, осуществляющее строительство, должно вести исполнительную документацию (в том числе оформлять акты освидетельствования скрытых работ). 

Также важно помнить, что для приемки ряда работ потребуется и предоставление не только самих результатов, но и документов (причем далеко не всегда прописанных в договоре подряда). Приказ Ростехнадзора от 26.12.2006 N1128 предусматривает порядок предоставления документов, подтверждающих проведение контроля за качеством используемых строительных материалов (изделий). Это касается и материалов поставки заказчика. Кроме того, могут быть затребованы схемы транспортировки и складирования. Приказ Минстроя России от 08.02.2017 N 76/пр «Об утверждении Методических рекомендаций по разработке государственных элементных сметных норм на строительные, специальные строительные и ремонтно-строительные работы» предусматривает, что в состав технологической карты (описание операций технологического процесса и применяемого оборудования, инструмента с указанием продолжительности операций) могут быть включены схемы транспортирования, складирования и хранения материалов и изделий, содержащие требования к условиям перевозки и таре, перечень рекомендуемых транспортных средств и тары с указанием их основных характеристик и количества перевозимых материалов и конструкций, требования к организации площадки складирования, ее размерам, типу покрытия, уклонам и к температурно-влажностному режиму хранения материалов, схемы складирования сборных конструкций и полуфабрикатов, порядка их загрузки и разгрузки, схемы складирования материалов, требующих защиты от переувлажнения или сухости.

4) Что делать, если заказчик не является для приемки скрытых работ. 

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Как подчеркивается судами, выполняя работы, подрядчик обязан соблюдать установленные строительные требования для выполнения этих работ (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.10.2011 N Ф03-4978/2011 по делу N А51-18812/2010). При этом строительные нормы и правила не отвечают на вопрос, что делать в случае уклонения заказчика от приемки скрытых работ. 

В любом случае, уклонение заказчика от их приемки можно рассматривать как основание для приостановки работ (важно только письменно уведомить заказчика о приостановке, в противном случае суды могут прийти к выводу, что сроки выполнения работ продолжают течь даже при том, что подрядчик уведомил заказчика о необходимости приемки и просто ждал, когда тот эту приемку проведет). Однако можно ли составить односторонний акт и закрыть работы без присутствия представителя заказчика остается неясным. С одной стороны, возможно применение по аналогии положений п. 4 ст. 753, которая позволяет одностороннюю приемку выполненных работ в случае уклонения заказчика от составления двухстороннего акта. С другой стороны, в полном объеме положения ст. 753 применяются к конечному результату выполненных работ, а к этапам – только если это предусмотрено договором. 

В связи с этим рекомендуется непосредственно в договоре строительного подряда предусмотреть право подрядчика в случае, если заказчик был должным образом уведомлен о необходимости приемки скрытых работ и его представитель не прибыл в назначенное время, составить односторонний акт и закрыть такие работы без присутствия представителя заказчика. В качестве альтернативного варианта можно предусмотреть возможность одностороннего закрытия работ подрядчиком, но с обязательным участием представителя организации по технадзору.

Авторы: Анастасия Митрохина, заместитель генерального директора, к.ю.н.;

Виталий Слепак, руководитель практики по работе с юрлицами, к.ю.н. 

Компания «ИнвестКонсалт Системс», г. Москва

Скрытые работы: правовые риски

В соответствии с договором подрядчик обязан построить определенный объект или выполнить строительные работы в установленный срок, заказчик, в свою очередь, создает необходимые условия для выполнения работ, а затем обязуется принять результат и оплатить работу подрядчику. 

Подрядчику необходимо предпринять все должные меры для того, чтобы заказчик выполнил перед ним свои обязательства по приемке и оплате работ. Для этого подрядчику не стоит забывать про такой важный аспект при выполнении строительных работ как скрытые работы. 

Под скрытыми работами понимаются «работы, качество выполнения которых влияет на безопасность и (или) долговечность объекта капитального строительства, но в соответствии с технологией их проведения, контроль за осуществлением которых не может быть проведен после выполнения последующих работ без вскрытия, разборки или повреждения строительных конструкций и участков сетей (систем) инженерно-технического обеспечения» (Приказ Минстроя России от 19. 02.2016 №98/пр). 

Исходя из определения скрытых работ, становится понятно, что первым минусом неправильной приемки будут затраты подрядчика по вскрытию этих работ, после завершения этапа или строительства. При этом стоит отметить, что затраты будут носить как ресурсный, так и материальный характер. 

Так давайте разберемся, как должен осуществляться порядок освидетельствования скрытых работ.

1) Какие работы подлежат освидетельствованию? 

Перечень скрытых работ, который необходимо освидетельствовать, определяется проектной и рабочей документацией. 

2) Как необходимо оформить освидетельствование скрытых работ?

Скрытые работы оформляются актом освидетельствования скрытых работ. Форма акта утверждена в Приложение №3 Приказ Ростехнадзора от 26.12.2006 №1128. Специальные нормы могут содержаться в более узких по сфере применения актах (например, «СП 293.1325800.2017. Свод правил. Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ», утв. Приказом Минстроя России от 10.07.2017 N 981/пр). 

Следует помнить, что данные акты, как и акты приемки, оформляются обеими сторонами. В случае выявления недостатков их необходимо устранить, а после этого заказчик может потребовать повторного освидетельствования скрытых работ (СНиП 12-01-2004 «Организация строительства»). Готовность принимаемых скрытых работ подтверждается уполномоченными лицами в соответствии с порядком, установленным соответствующими строительными нормами и правилами.

В случае, если скрытые работы будут «закрыты» без уведомления заказчика (а также без привлекаемых им организаций и специалистов, например, представителей авторского и технического надзора заказчика), заказчик получит право требовать вскрытия любой части скрытых работ. Это прямо следует из СНиП 12-01-2004 «Организация строительства»: «Результаты приемки работ, скрываемых последующими работами, в соответствии с требованиями проектной и нормативной документации оформляются актами освидетельствования скрытых работ (Приложение В). Застройщик (заказчик) может потребовать повторного освидетельствования после устранения выявленных дефектов» (п. 6.2.1).

Если в дальнейшем будут обнаружены ненадлежащим образом выполненные работы, подлежащие закрытию, заказчик или представители технического надзора вправе выдать соответствующие предписания, обязательные для исполнения подрядчиком. Подрядчик обязан своими силами и за свой счет в соответствии с рабочей документацией, СНиП переделать эти работы в разумный срок для обеспечения надлежащего качества. После этого повторно предъявить срытые работы к приемке заказчику и/или организации по технадзору. Важно помнить, что на это время срок выполнения работ не приостанавливается, и весьма вероятно применение штрафных санкций за нарушение либо общего, либо промежуточного сроков выполнения работ.

Восстановление вскрытых частей будет отнесено на счет подрядчика.

3) Может ли подрядчик не делать этого? 

Нет. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (см. , в частности, СП 48.13330.2011. Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004) лицо, осуществляющее строительство, должно вести исполнительную документацию (в том числе оформлять акты освидетельствования скрытых работ). 

Также важно помнить, что для приемки ряда работ потребуется и предоставление не только самих результатов, но и документов (причем далеко не всегда прописанных в договоре подряда). Приказ Ростехнадзора от 26.12.2006 N1128 предусматривает порядок предоставления документов, подтверждающих проведение контроля за качеством используемых строительных материалов (изделий). Это касается и материалов поставки заказчика. Кроме того, могут быть затребованы схемы транспортировки и складирования. Приказ Минстроя России от 08.02.2017 N 76/пр «Об утверждении Методических рекомендаций по разработке государственных элементных сметных норм на строительные, специальные строительные и ремонтно-строительные работы» предусматривает, что в состав технологической карты (описание операций технологического процесса и применяемого оборудования, инструмента с указанием продолжительности операций) могут быть включены схемы транспортирования, складирования и хранения материалов и изделий, содержащие требования к условиям перевозки и таре, перечень рекомендуемых транспортных средств и тары с указанием их основных характеристик и количества перевозимых материалов и конструкций, требования к организации площадки складирования, ее размерам, типу покрытия, уклонам и к температурно-влажностному режиму хранения материалов, схемы складирования сборных конструкций и полуфабрикатов, порядка их загрузки и разгрузки, схемы складирования материалов, требующих защиты от переувлажнения или сухости.

4) Что делать, если заказчик не является для приемки скрытых работ. 

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Как подчеркивается судами, выполняя работы, подрядчик обязан соблюдать установленные строительные требования для выполнения этих работ (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.10.2011 N Ф03-4978/2011 по делу N А51-18812/2010). При этом строительные нормы и правила не отвечают на вопрос, что делать в случае уклонения заказчика от приемки скрытых работ. 

В любом случае, уклонение заказчика от их приемки можно рассматривать как основание для приостановки работ (важно только письменно уведомить заказчика о приостановке, в противном случае суды могут прийти к выводу, что сроки выполнения работ продолжают течь даже при том, что подрядчик уведомил заказчика о необходимости приемки и просто ждал, когда тот эту приемку проведет). Однако можно ли составить односторонний акт и закрыть работы без присутствия представителя заказчика остается неясным. С одной стороны, возможно применение по аналогии положений п. 4 ст. 753, которая позволяет одностороннюю приемку выполненных работ в случае уклонения заказчика от составления двухстороннего акта. С другой стороны, в полном объеме положения ст. 753 применяются к конечному результату выполненных работ, а к этапам – только если это предусмотрено договором. 

В связи с этим рекомендуется непосредственно в договоре строительного подряда предусмотреть право подрядчика в случае, если заказчик был должным образом уведомлен о необходимости приемки скрытых работ и его представитель не прибыл в назначенное время, составить односторонний акт и закрыть такие работы без присутствия представителя заказчика. В качестве альтернативного варианта можно предусмотреть возможность одностороннего закрытия работ подрядчиком, но с обязательным участием представителя организации по технадзору.

Авторы: Анастасия Митрохина, заместитель генерального директора, к.ю.н.;

Виталий Слепак,  к. ю.н. 

Компания «ИнвестКонсалт Системс», г. Москва

Скрытые приказы об изменениях – что это такое и как с ними работать

Как указано в другом месте на этом веб-сайте, большинство исков по строительным спорам связаны не столько с неисполнением или дефектами исполнения, сколько со спором о том, является ли работа или материалы на которых настаивал владелец или застройщик, были должным образом включены в первоначальную цену предложения и спецификации или представляли собой «распоряжения о внесении изменений» в проект, дающие застройщику дополнительную компенсацию (и время на выполнение).

Короче говоря, обычная драка, с которой приходится сталкиваться в судебных разбирательствах по строительству, — это спор о порядке изменения, и один из наших клиентов однажды пошутил, что, если бы не приказы на изменение, не было бы исков в строительстве. Хотя это и преувеличение, не может быть никаких сомнений в том, что одна из основных задач строительного профессионала состоит в том, чтобы свести к минимуму опасность приказов на изменение, неблагоприятно влияющих на проект, и это верно, независимо от того, является ли он владельцем, строителем, субподрядчиком или материальный человек.

В этой статье мы попытаемся выделить те типичные проблемы, связанные с непредвиденными или «скрытыми» заказами на изменение, на которые опытный участник торгов должен обратить внимание в любом приглашении принять участие в торгах и, возможно, приспособиться к их планированию и торгам. Несмотря на то, что существует много других типов скрытых заказов на изменение, приведенные ниже, как мы полагаем, являются типичными ситуациями, с которыми можно столкнуться в современном строительном проекте.

 

«СКРЫТЫЕ» ПРИКАЗЫ НА ИЗМЕНЕНИЯ: ЧТО ОНИ ТАКИЕ?

Именно в договорах на строительство можно найти источник большинства проблем со скрытым заказом на изменение. По сути, скрытый заказ на изменение — это любой аспект контракта и связанных с ним тендерных документов, которые могут привести к необходимости изменения планов, спецификаций или работ, но которые не обязательно известны сторонам контракта. Мы обнаружили, что основную их часть составляет следующая группа:

 

1. Отсутствие координации проектной дисциплины

2. Дефектные спецификации

3. Неискрытие информации

4. Неполный дизайн

5. Скрытые условия

6. Изменения владельца

7. 7.

8. Улучшение качества изготовления, времени и затрат

 

9. Цель документов по сравнению с тем, что включено

 

10. Незаконные ограничения.

 

1. ОТСУТСТВИЕ КООРДИНАЦИИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

Архитектор обычно руководит сборкой отдельных проектов, необходимых для завершения объекта. В идеале, в окончательном композитном материале стены окружают стальные колонны, балки подходят к кладке, крыша наклоняется к водосточным желобам, а также воздуховоды, тепловые и водопроводные трубы, изоляцию, дренажные и вентиляционные трубы, осветительные приборы и электрические кабелепроводы аккуратно помещаются над потолком, без необходимости прорезать отверстия в конструктивных элементах. На схеме подземных трубопроводов и архитектурных планах показаны канализационные стоки в том же месте.

Если бы все задания шли так, было бы меньше проблем и заказов на изменение. Однако проблемы часто возникают из-за того, что отдельные планы и детали разрабатываются самостоятельно, отдельными и, возможно, неуправляемыми консультантами. Либо проекты были завершены без полного учета других дисциплин, либо они просто были выполнены с множеством ложных предположений.

Типичные примеры включают:

 

· Инженер-строитель предполагал, что архитектор предоставит отметки чистового этажа и уровни доступа ADA и маршруты.

· Несмотря на то, что размер унитаза находился в том же месте, что и стальная колонна, архитектор оставил чертежи без изменений, полагая, что это будет «отработано» в полевых условиях или будет замечено во время проверки рабочих чертежей.

· Чертежи воздуховодов ОВиК были выпущены без надлежащего учета расположения стальных балок.

· В расчетах инженера-строителя не учитывался тот факт, что вентиляционные установки монтировались на крыше.

· Инженер-грунтовщик и инженер-строитель пришли к выводу, что каждый из них должен был предоставить необходимую документацию для дополнительного расширения настила, добавленного к зданию.

Эти проблемы возникли из-за того, что работа по согласованию соответствующих проектов не была выполнена должным образом. Либо консультантам по дизайну не была предоставлена ​​неполная информация, либо отдельные проекты были объединены в единый пакет без надлежащей координации проектов.

 

2. ДЕФЕКТНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

Термин «дефектные технические характеристики» обычно относится к неверным спецификациям. Это, вероятно, самая благодатная почва для тех типов изменений, которые обычно представляют наименьшие трудности с получением одобрения владельца и оплаты.

Распространенные причины дефектных спецификаций включают:

 

1. Вырезанные и вставленные спецификации

2. Глупые спецификации

3. Устаревшие спецификации

4. Несоответствия между планами и спецификациями

 

Вырезать и вставить спецификации

«Вырезать и вставить» описывает процесс, посредством которого многие спецификации и руководства по проекту готовятся архитекторами. Независимо от того, подготовлены ли они вручную или в электронном виде, большинство спецификаций начинаются с общего формата. Это может быть либо существующая спецификация, которую архитектор использовал для прошлого аналогичного проекта, либо коммерчески подготовленный стандартный формат, например, созданный Институтом строительных спецификаций (CII). В любом случае спецификации редко готовятся с нуля, имея в виду исключительно проект конкретного заказчика.

Два фактора увеличивают вероятность того, что копирование и вставка приведет к ошибкам в контрактных документах:

 

1. Технические спецификации обычно имеют второстепенное значение. Когда проект завершен, технические спецификации и контракты окончательно собраны. По этой причине копирование и вставка иногда рассматривается как один из наименее затратных методов подготовки спецификаций.

 

2. Технические спецификации и предварительная договорная документация часто составляются в последнюю минуту. Только когда приближается крайний срок подачи заявок, серьезное внимание уделяется заполнению спецификаций.

 

Глупые спецификации

Глупые спецификации похожи на «вырезанные и вставленные» спецификации в том смысле, что они, как правило, происходят из других источников и часто вставляются в контрактные документы. Они могут поступать из многих источников, но общие примеры включают:

 

1. Требования к продукту, полученные из брошюр производителей

Трудность часто возникает, когда несколько других производителей указаны как приемлемые и включены слова «или аналогичные», потому что «одинаковые» производители часто будут иметь разные спецификации. Если различия незначительны, они, как правило, остаются незамеченными. Если они значительны, подрядчик может иметь право на изменение заказа, если он будет вынужден предоставить «указанный» элемент по повышенной цене.

 

2. Спецификации, написанные представителями производителей

Поскольку процесс подготовки спецификаций может быть утомительным и неприятным, архитекторы могут принять предложение представителя производителя подготовить те разделы, в которых описывается его или ее продукт. В результате окончательные спецификации могут отражать язык производителя, даже если это может быть не совсем то, что изначально имел в виду архитектор.

 

3. Спецификации написаны без учета конкретного продукта

Иногда спецификация пишется без учета конкретного продукта. Желательные качества или требования будут перечислены без подтверждения того, что все они доступны в конкретном продукте. Если это становится проблемой, то обычно это происходит потому, что одни качества обнаруживаются в одном продукте, а другие — в других.

 

Устаревшие спецификации

Если старость спецификации становится проблемой, она часто возникает в публичном проекте, поскольку государственные проекты подвержены колебаниям в политическом финансировании. Нередки случаи, когда государственный или федеральный проект откладывается на два, три или более года, пока он ждет политического климата, который позволит его реализовать.

Время нахождения проекта на полке повышает вероятность того, что приоритеты изменятся. Люди в цепочке подчинения будут иметь разные полномочия. Даже люди, которые спроектировали работу в офисе архитектора, могут работать где-то еще. Архитектор проекта может даже оказаться не у дел.

Результатом всего этого является то, что первоначальная концепция проекта может быть изменена, и основания для определенных проектных решений будут потеряны. Ответственность за успех проектирования становится размытой, а мотивация к решительным действиям, необходимым для соблюдения графика, может исчезнуть.

 

Несоответствия в планах и спецификациях

Если спецификация подлежит более чем одному разумному толкованию, подрядчик обычно имеет право выбрать одно из этих толкований. Такие несоответствия приняли форму:

 

а) Расхождения между требованиями планов и спецификаций.

б) Различия между мелкими и крупными деталями.

c) Различия между начальным и окончательным графиками финиша.

d) Различия в размерах плана и расположении оборудования между дисциплинами проектирования.

e) Различия между фактическими сокращениями оборудования и деталями, изначально указанными в контракте.

 

Невозможности в планах

Дизайнер может следовать старым привычкам, соединяя компоненты без учета строительных средств и методов, или неправильно координируя элемент с соседними работами. Примеры из предыдущих дел включают:

 

а) Конфигурации стен фундамента, которые не позволяли снимать опалубку.

b) Анкеры, предназначенные для установки в труднодоступных местах.

c) Оборудование, которое не может использовать доступные пути доступа.

d) Нелогичные последовательности построения. (Это часто может привести к судебным разбирательствам с другими субподрядчиками, а также к тому, что различные субподрядчики или материальные работники вмешиваются или даже удаляют прошлое строительство других профессий)

e) Недостаточное физическое пространство. (И работа, и хранение… и напомним, что БЕЗОПАСНОЕ место для хранения жизненно важно для оборудования и материалов)

f) Оборудование, к которому не было доступа (после установки) для обслуживания.

 

3. НЕРАЗГЛАШЕНИЕ

Нераскрытие – это непредоставление подрядчику проектной или строительной информации, имеющей значение для завершения проекта. Если преднамеренно, это может быть связано с тем, что включение такой информации приведет к соответствующему увеличению цены. Примеры из предыдущих дел, которые были утаены и вызвали непредвиденные финансовые трудности для подрядчика, включают:

 

а) Сезонный водоток, который не был обнаружен при предварительном обследовании участка.

b) Изменения в условиях финансирования, повлиявшие на сроки или сумму промежуточных платежей.

c) Наличие коренных пород на участках раскопок.

d) Наличие органического материала с неподходящей несущей способностью.

e) Необычная/чрезмерная процедура размещения, укладки или доступа к площадке, снижающая производительность строительства.

 

Непреднамеренное неразглашение может быть результатом недостатка проектных работ или просто неспособности владельца понять важность информации для процесса строительства. В любом случае подрядчику может быть отказано в возможности ознакомиться с информацией во время подачи заявки. Таким образом, компенсация за неблагоприятные последствия неразглашения может быть оправдана.

Если неразглашение носит умышленный характер, могут быть основания для мошенничества и обмана , что позволяет застройщику отказаться от продолжения или требовать возмещения убытков.

 

4. НЕЗАВЕРШЕННЫЙ ПРОЕКТ

Незавершенный проект – это термин, который относится к неспособности проектировщика надлежащим образом определить все компоненты проекта до уровня, необходимого для того, чтобы позволить подрядчику продолжить работу. Этот тип недостатка может появиться в любом месте контрактной документации. Простой пример может означать пренебрежение частью требований к оборудованию. Однако более распространенным является неполный дизайн, возникающий из-за неспособности проверить, действительно ли предоставляется дополнительная информация.

 

5. СКРЫТЫЕ СОСТОЯНИЯ (ДЕФЕКТЫ)

Скрытые состояния — это те, которые неизвестны во время торгов. Поскольку надлежащую релевантную информацию обычно невозможно получить разумными средствами, наличие скрытых состояний может быть не по чьей-либо вине. Именно по этой причине утверждение владельцем таких приказов об изменении может быть простым, если профессионалы должным образом обучают владельца.

Примеры из предыдущих случаев включают:

 

1. Условия недр, оставшиеся невыявленными из-за неадекватных испытаний или исследований.

2. Скрытые условия в существующем объекте (например, проект реконструкции), которые могли быть обнаружены только в результате предварительного сноса, но не были обнаружены.

 

6. ИЗМЕНЕНИЯ ВЛАДЕЛЬЦА

Предполагая правильный язык контракта, владелец может заказать изменения в работе, если он или она готовы заплатить за них. С положительной стороны, требования владельца могут измениться, в результате чего:

 

a) Дополнительные требования к пространству.

b) Более роскошные номера.

c) Лучшее оборудование.

d) Негативными последствиями могут быть изменение способности финансировать работу и изменение обстоятельств, ведущих к сокращению объема работы.

 

Ключевым элементом является информирование владельца о всех последствиях заказа на изменение во всех аспектах строительства. То, что владелец может считать незначительным, может стать серьезной проблемой для сделок.

 

7. ОБНОВЛЕННАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Уточненная информация кажется довольно очевидной:

 

а) Информация, которая не была доступна на момент подготовки тендерной документации, может стать доступной.

b) Неизвестные ранее состояния могут позже проявиться.

c) Могут быть разработаны более новые/лучшие методы достижения функции.

d) Конкретная информация корректирует предыдущие предположения и допущения.

 

Эти и другие примеры приведут к изменению объема контракта, которое может относиться к легко утверждаемому типу приказа об изменении.

 

8. УЛУЧШЕНИЕ КАЧЕСТВА, ВРЕМЕНИ ИЛИ СТОИМОСТИ

Подрядчик часто инициирует изменения такого типа. Таким образом, если они приводят к дополнительным расходам, может быть трудно заставить владельца взять на себя хотя бы часть ответственности. Один из способов для подрядчика преодолеть эту трудность — максимально тесно связать предлагаемое изменение с одной или несколькими другими категориями, описанными в этой статье.

Примеры из предыдущих случаев, которые были приняты и оплачены владельцем, включают:

 

· Снижение затрат для достижения той же или аналогичной функции и/или внешнего вида.

· Улучшение времени (ускорение), когда текущие задержки происходят по вине владельца.

· Ускорение там, где владелец хотел более быстрого завершения.

· Значительные улучшения внешнего вида, качества изготовления и качества, повышающие ценность.

 

9. «НАМЕРЕНИЕ» VS. «INCLUDED»

Заявления были включены в Дополнительные общие условия, что это было «намерение» владельца иметь «завершенный» проект. Кроме того, отдельные разделы технических спецификаций содержали собственные пункты, в которых указывалась аналогичная цель. Такие заявления, как «Намерение иметь полную и операционную систему во всех отношениях», могут пронизывать эти документы.

ЭТО СЛОВА ИСКУССТВА, ВСТАВЛЕННЫЕ АДВОКАТАМИ ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ НА РАЗЛИЧНЫХ СТРОИТЕЛЕЙ СПРАВЕДЛИВОЙ И ЮРИДИЧЕСКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ЛЮБЫЕ РАБОТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ЗАВЕРШЕНИЯ ПРОЕКТА. БУДЬТЕ ОСТОРОЖНЫ И ПОЛУЧИТЕ ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ, ПРЕЖДЕ ЧЕМ ПОДПИСАТЬСЯ НА ТАКОЙ ФРАЗЕОЛОГИИ.

Есть определенные заявления о намерениях, которые являются конкретными и полностью законными. Обозначение в электрической спецификации, например, о том, что электрические чертежи носят символический и схематический характер и предназначены для отображения только общей схемы, используемого оборудования и приблизительного расположения розеток и оборудования, соответствует торговому обычаю и использованию. Однако более важно, чтобы было ясно, каким образом произведение представлено.

Заявления, которые в одностороннем порядке возлагают ответственность за проектирование на подрядчика, — это отдельная история. Это может быть «намерение» иметь полную и операционную систему, но становится трудно, когда такого рода заявление растягивается, чтобы скрыть недостатки дизайна. Проектировщик может предпочесть, чтобы «намерение» заключалось в поставке подрядчиком всех компонентов полной системы, независимо от того, были ли они должным образом затребованы, оценены или согласованы.

 

10. НЕЗАКОННЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ

Это категория, в которой разработчик либо включает требования, либо удаляет некоторые опции вопреки процедуре, установленной законом. Ошибки и упущения такого типа могут вынудить подрядчика выполнить часть работы дороже, чем это было бы разрешено в противном случае. Наиболее распространенным примером такого рода вмешательства является использование частной спецификации в общедоступном проекте. Такая спецификация ограничена необоснованно узким выбором (обычно источником поставки). В таких обстоятельствах закон может предусматривать, что разрешено несколько источников поставок, а также возможность гибкости, позволяющая подрядчику предлагать дополнительные позиции, равные перечисленным. Если в списке указан один продукт, это может указывать на то, что спецификация была незаконно ограничена.

Помните, что речь идет о лицензии подрядчика (и, возможно, об уголовной ответственности), и подрядчик должен быть полностью осведомлен о местных, государственных и федеральных требованиях, поскольку средний арбитр или суд предположит, что предложение было предназначено для выполнения работы. необходимо для достижения проекта в полном соответствии с законом.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ – БЕЗОПАСНЫЕ ШАГИ

Один мудрый старый строитель однажды сказал писателю, что приказы о внесении изменений являются сутью строительства. Без них было выполнено менее десяти процентов его работ, и он был… по всем критериям… одним из самых успешных строителей в нашем опыте. Когда мы заметили, что такая неопределенность должна мешать зарабатывать на жизнь, он рассмеялся и ответил, что все профессии полны такой неопределенности и что разница между профессионалом и любителем заключается в том, чтобы предвидеть… и справляться… с этой неопределенностью.

«Сколько ваших испытаний прошли по пути, который вы предсказали на сто процентов?»

«Ничего, правда. Лучшее, на что вы можете надеяться, — это предвидеть, не слишком удивляться и быть готовым к неожиданностям».

«То же самое со строительством, мальчик. Вы показываете мне планы и спецификации, и к настоящему времени я могу сказать вам, насколько вероятны проблемы… но я вам скажу, если вы знаете, как предсказать проблемные области, вы можете решить их заранее… или, даже лучше, зарабатывайте больше денег, когда что-то пойдет не так, и владельцы придут, желая CO. Вы просто должны убедиться, что контракт не устанавливает для вас бесплатные CO ».

«Сколько времени вам нужно, чтобы проверить типичный контракт?»

«Зависит. Если это новая область или новые люди, с которыми я работаю, возможно, час на странице… и если это выглядит немного странно, я приглашаю вас, ребята. Дешевле использовать вас сейчас, чем нанимать вас для борьбы позже».

Вышеупомянутые проблемные области являются лишь общими чертами, и любой опытный строитель может удвоить список… но суть этой статьи в том, что знание проблемных областей обычно может дать вам огромное преимущество как в избежании опасных обязательств… так и в достижении большего. деньги, не меньше, когда необходимы заказы на изменение.

Скрытые части конструкции дома и почему они важны

Мы все зависим от наших автомобилей. Вот почему многие из нас проводят тщательное исследование перед покупкой автомобиля. Мы ищем надежность, визуальную привлекательность и производительность во всем.

Как и автомобили разного качества, не все эстетически привлекательные дома построены одинаково. Подобно автомобильному двигателю, скрытому от глаз, дом имеет множество жизненно важных компонентов, которые могут хорошо работать или вызывать проблемы после того, как в него въезжает семья. В компании Hamish Murray Construction Inc. очень важно обращать внимание на эти жизненно важные, скрытые компоненты. . Мы знаем, когда рекомендовать и использовать различные строительные продукты, в зависимости от реконструкции или нового строительства.

Мы можем подсказать клиенту варианты стен, фундаментов, крыш и потолков, объясняя технические детали, когда есть интерес. Мы предпочитаем участвовать в планировании и проектировании на ранней стадии, чтобы определить относительные затраты и выбрать наилучший вариант для клиента.

1.     Здание для длительного сезона дождей – крыша

В Портленде сезон дождей может начаться уже в ноябре и закончиться только в июне. После того, как начался дождь, не хочется гоняться за протечками!

Любой кровельщик может построить красивую крышу, работая с картоном и черепицей. Но, в зависимости от архитектурного решения, мы видели, что стандартных материалов может быть недостаточно. Кроме того, генеральный подрядчик не может постоянно проверять незавершенную работу кровельщика, поскольку работа движется быстро. Когда дело доходит до этой критически важной крыши, мы считаем, что ваш кровельщик должен быть долгосрочным и надежным торговым партнером — кем-то, кто глубоко понимает, как сделать гидроизоляцию без вопросов, чтобы крыша работала со временем хорошо. Это слишком важно.

Зачастую в индивидуальном доме премиум-класса больше крыш и углов, что усложняет дренаж крыши. Эти конструктивные преимущества также могут создать большую уязвимость к воде. Обшивка в нужных местах абсолютно необходима и является первой в арсенале кровельщика для предотвращения будущих утечек.

Самый сложный вид работ в штате Орегон — строительство плоской крыши. Здесь никогда не следует срезать углы! Совершенно плоская крыша в штате Орегон — это все равно, что поставить бассейн на крыше вашего дома. Мы рекомендуем делать скат для «плоской» крыши, даже если она очень пологая. Кроме того, водонепроницаемая подложка, такая как битумная мембрана, может предотвратить проникновение воды, влаги и плесени в настил крыши.

2.     Другие меры защиты от дождя

Когда дом имеет современный дизайн, широкие навесы защищают дом от воды, поэтому обратите внимание на красивый и практичный дизайн.

Но фундамент гораздо важнее для защиты дома от воды. Один из материалов, который мы часто используем, называется «дренажная доска», и мы считаем, что он работает лучше, чем распыление других продуктов на фундамент для защиты дома. Мы также заполним переднюю часть дренажной доски гравийным дренажным камнем. Такой уровень защиты гарантирует, что под дом не попадет влага. Твердые меры по обеспечению качества при «застегивании» дома на фундаменте обеспечат вам более безопасную и здоровую окружающую среду.

3.     Сантехника для качественного дома

Когда сантехника спланирована хорошо, нет необходимости ждать горячей воды. У вас будет много воды с хорошим напором, а когда вы будете пользоваться туалетом, в стенах будет тихо.

При строительстве дома в стиле ранчо необходимо обращать внимание на расстояние, которое проходит вода от водонагревателя до каждого пункта назначения. Задержек с подачей горячей воды можно избежать, и лучше всего решать их, когда вы выполняете предварительные работы, а не пытаетесь модифицировать решение впоследствии.

В многоэтажных домах учитывайте вертикальные участки дренажных труб. Хотя чугунная труба представляет собой модернизацию по сравнению со стандартной трубой из АБС, преимущества тихой чугунной трубы являются хорошим вариантом, а на плоских горизонтальных трубах ее можно снова заменить на АБС, чтобы снизить затраты.

4.     Акустика и звукоизоляция полов, потолков и стен

Когда подрядчик говорит о размещении «батонов в стенах и потолке», это может не быть вашим решением для действительно тихого дома. Древесина является проводником звука, и существует больше вариантов, чем просто стандартная изоляция.

Мы построили дом с музыкальной комнатой для мужа и офисом прямо над этой комнатой для жены. В стандартном доме эти две комнаты не были бы совместимы. Однако, забивая шпильки, используя подвесные потолки и акустическую гипсокартонную плитку с причудливым акустическим клеем, мы можем создать в таком доме необходимую тихую, домашнюю гармонию. Вам может не понадобиться музыкальная комната или даже собственная студия звукозаписи, но вы можете сделать лучше для ключевых областей, где вам нужна тишина, с помощью звукоизоляции вместо стандартной изоляции.

5.     Системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха: рекомендации по обеспечению качества

Именно здесь мы часто вносим свой вклад во время встреч с заказчиками и архитекторами: устанавливаем нужные воздуховоды в нужных местах до того, как помещения будут окончательно оформлены. Да, мы полагаемся на наших давних торговых партнеров в области ОВКВ, поскольку они обладают лучшим опытом, но, как правило, мы можем решить проблемы на этапе проектирования дома до того, как с ними нужно будет проконсультироваться.

Воздуховоды часто размещаются на чердаке, однако чердачные воздуховоды имеют более низкую энергоэффективность. Иногда несколько хороших умов, работающих вместе, могут предложить очень правдоподобные альтернативы.

Еще одна вещь, которую можно упустить из виду, — это попытка разместить воздуховод в балке, которой немного меньше, чем нужно. Некоторые воздуховоды достигают 24 дюймов в диаметре, и они определенно требуют стратегического внимания.

Наконец, в наши дни новые дома настолько хорошо запечатаны, что воздух внутри может затхнуть. Существуют решения для освежения воздуха, такие как вентиляторы с рекуперацией тепла, которые обеспечивают циркуляцию воздуха повсюду, сохраняя при этом энергоэффективность.

Мы являемся экспертами в достижении наилучшего качества строительства на этапе планирования

В Hamish Murray Construction Inc.