Статья 16 \ КонсультантПлюс
Статья 16
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 16
— Арендатор хочет взыскать арендную плату, перечисленную после прекращения договора аренды в связи с переходом земельного участка в собственность собственников помещений многоквартирного дома
— Истец хочет признать свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или право ответчика прекращенным
1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 267-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2018 N 191-ФЗ, от 02.08.2019 N 267-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законом, проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.
С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа.
(в ред. Федеральных законов от 02.08.2019 N 267-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ, от 30.12.2021 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ)
4.2. О начале действий по образованию земельного участка уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления не позднее чем через пять рабочих дней после принятия соответствующего решения уведомляет собственников помещений в многоквартирном доме, под которым образуется земельный участок, в том числе путем размещения или обеспечения размещения извещения, содержащего информацию о начале действий по образованию земельного участка, планируемых этапах и сроках осуществления соответствующих действий, на информационных щитах, расположенных по месту нахождения соответствующего многоквартирного дома, а также на официальном сайте соответствующего органа государственной власти либо на официальном сайте (при его наличии) соответствующего органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
(часть 4.2 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ)
5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
(часть 6 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
Справка СПЧ о позициях МЭР и ИЗСП по общеж., 22.06.15.pdf
посмотреть
158 КБ
Пояснит.
записка ФЗ изм. ст.7 № 189-ФЗ, 22.06.15.pdf
посмотреть
153 КБ
Законопроект СПЧ ст. 7 189-ФЗ, ред.22.06.15.pdf
посмотреть
136 КБ
Электронная версия
СПРАВКА
по замечаниям Минэкономразвития России и Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации
на разработанный Советом законопроект об обеспечении прав жителей бывших ведомственных общежитий
Пунктом 3 «б» поручения Президента Российской Федерации от 2 декабря 2014 г.
№ Пр-2783 Правительству Российской Федерации совместно с Советом при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека (далее – Совет) поручено проработать механизм обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в бывших ведомственных общежитиях.
В соответствии с данным поручением Советом разработан проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Письмом Минстроя России от 16 июня 2015 г. № 185/13-ЕС/07 Совету предложено рассмотреть замечания на законопроект, поступившие от Минэкономразвития России и Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации.
Рассмотрев указанные позиции, Рабочая группа Совета по реализации права граждан на доступное жилье высказывает свое мнение.
Об отнесении вопросов распоряжения муниципальным имуществом к вопросам местного значения и необходимости внесения соответствующих изменений в разделы III.
1, III.2 и IV Жилищного кодекса РФ, а также о невозможности заключения договора социального найма между гражданином и собственником, имеющим жилое помещение в частной собственности (статьи 49, 60 ЖК РФ)
Внесения изменений в ЖК РФ не потребуется, поскольку изменение правового статуса жилых помещений в бывших общежитиях (применение к ним отношений о договоре социального найма) установлено прямым указанием ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон к ЖК РФ) с 22 января 2005 г. (дата вступления в силу данного федерального закона).
Конкретизируя уже урегулированные федеральным законом отношения, в том числе в соответствии со сложившейся судебной практикой, законопроект не перераспределяет полномочия местного значения и компетенцию государственных органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, и не предусматривает возможность заключения договора социального найма на жилое помещение, находящееся в частной собственности владельца здания.
Распространение к соответствующим отношениям норм о договоре социального найма возложит на собственника обязанность заключать с гражданами, вселившимися в жилой дом после государственной регистрации права собственности на здание дома, срочные договоры найма с оплатой жилищно-коммунальных услуг по тарифам муниципального жилищного фонда социального использования (раздел VII ЖК РФ), перезаключая их на этих же условиях на следующий новый срок.
Относительно необходимости изменения разделов ЖК РФ, регулирующих отношения по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования в части категорий граждан, которым могут быть предоставлены такие жилые помещения, а также обязания собственников указанных домов заключать договоры найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
Такие изменения не потребуются, поскольку конкретизируя концепцию действующей редакции ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ, законопроект распространяет на отношения по пользованию соответствующими жилыми помещениями нормы о договоре социального найма (глава 8 ЖК РФ), а не найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (глава 8.
К тому же, в данном случае урегулируется правовой статус уже вселенных лиц, в связи с чем не потребуется определение или дополнение установленных ЖК РФ категорий граждан, которым предоставляются жилые помещения по договору социального найма. Занимаемые ранее вселенными гражданами помещения не предполагается «предоставлять» никому другому.
Относительно затруднений в приватизации жилых помещений, в которых граждане проживают на условиях договора социального найма без заключенного с ними договора социального найма (возможности применения ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ и ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» только при наличии заключенного договора социального найма)
Изложенные опасения необоснованны.
Во-первых, исходя из ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», для приватизации жилого помещения достаточно проживания в нем граждан на условиях договора социального найма и не обязательно наличия заключенного письменно договора социального найма.
Во-вторых, в соответствии с многочисленной судебной практикой (напр., п. 20 по гражданским делам Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 1 квартал 2006 г.), из содержания ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления (либо подлежали передаче в муниципальную собственность – см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 июля 2009 г. № 46-В09-21 и др.), утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения в бывших общежитиях по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Относительно необходимости перепланировки и переустройства бывших общежитий коридорного типа покомнатного заселения под отдельные квартиры для последующего заключения договора социального найма, а также проблем с определением жилого помещения при вселении путем предоставления койко-места
Статья 7 Вводного закона к ЖК РФ действует более 10 лет, в течение которых заключено множество договоров социального найма, в т.ч. на комнаты в домах коридорной планировки при отсутствии в них коммунальных удобств. Вышеназванная норма не препятствует заключению договора социального найма на изолированную комнату, в которой нет помещений вспомогательного использования (кухни, ванной, туалета) при том, что такие помещения расположены на этаже, а также не освобождает наймодателя от обязанности при наличии возможности оборудовать соответствующие помещения вспомогательного использования вблизи жилых комнат (реконструировать бывшее общежитие).
Во всяком случае, права граждан не могут зависеть от многолетнего бездействия органов местного самоуправления по непереоборудованию бывших общежитий (п.
20 по гражданским делам Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 1 квартал 2006 г.).
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 января 2010 г. № 5-В09-142 и др., недостаточность в доме изолированных жилых помещений количеству зарегистрированных семей не может служить препятствием для реализации проживающими в них гражданами жилищных прав, в том числе права на приватизацию занимаемых жилых помещений. Осуществление жилищных прав граждан не может быть поставлено в зависимость от необходимости отселения других семей, не имеющих отдельных изолированных жилых помещений.
Кроме того, возложение на наймодателя – собственника здания жилого дома обязанности его переоборудования в целях обеспечения соответствия жилых помещений стандартам проживания, а также расселения проживающих в них лиц может рассматриваться в качестве существенного ограничения прав собственника и стать существенным препятствием в принятии всего законопроекта.
В отношении заключения договора социального найма на комнаты, в которые граждане вселялись и продолжают проживать на «койко-месте», ни ЖК РФ, ни другие федеральные законы не содержат ограничений как в заключении одного договора социального найма со всеми как с сонанимателями, так и в последующей приватизации комнаты в их общую долевую собственность.
Кроме того, в подавляющем большинстве случаев будучи первоначально вселенным на койко-место, гражданин впоследствии становился единственным проживающим в комнате, в т.ч. с начислением оплаты жилищно-коммунальных услуг за всю площадь комнаты, что подтверждает наличие правоотношений найма на всю комнату (п. 6 ст. 10 ЖК РФ, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 октября 2014 г. № 78-КГ14-18 и др.).
Поэтому в настоящее время практически во всех случаях первоначальное вселение на койко-место не имеет правового значения. В тех же случаях, где вселенные на койко-место граждане продолжают проживать в одной комнате разными семьями, подлежит применению общий порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма (при условии принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий) либо по соглашению с наймодателем возможно предоставление им жилых помещений меньшей площади.
По мнению разработчиков законопроекта и исходя из действующей редакции ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ, законодательная регламентация обязанности переоборудования ранее использовавшихся в качестве общежитий зданий коридорной планировки покомнатного заселения возможна путем самостоятельного правового регулирования.
Относительно неуказания в пояснительной записке к законопроекту количества граждан, проживающих в жилых домах, ранее являвшихся общежитиями, в отношении которых планируется принятие законопроекта
Данная официальная статистика в Российской Федерации не ведется, ориентировочно законопроект урегулирует права около пяти тысяч семей.
Таким образом, Совет полагает возможным конкретизировать вид жилищного фонда, к которому будет относиться соответствующее жилое помещение, дополнив законопроект новой частью 3 следующего содержания»
«3. При этом помещение относится:
— к жилищному фонду социального использования (если оно не было приватизировано проживающими в нем гражданами) в случаях, предусмотренных подпунктами «а» и «б» пункта 2 настоящей статьи,
— к частному жилищному фонду в случае, предусмотренном подпунктом «в» пункта 2 настоящей статьи».
Соответственно, в новой редакции законопроекта прежняя часть 3 становится частью 4, в которой слова «пользование жилым помещением» заменяются на «жилое помещение».
Законопроект в уточненной редакции также не потребует дополнительных бюджетных расходов.
Рабочая группа Совета
по реализации права граждан на доступное жилье
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
Согласно ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. федерального закона от 02.10.2012 г. № 159-ФЗ) (далее — Вводный закон к ЖК РФ) к отношениям по пользованию жилыми помещениями, находившимися в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшимся в качестве общежитий, и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях.
Действующая редакция данной нормы недостаточно конкретна. Исключив жилые помещения в общежитии из специализированного жилищного фонда, она не содержит положения об утрате статуса общежития всем жилым домом.
Кроме того, она не регулирует правовой статус жилых помещений в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшимся в качестве общежитий, переданных в государственную или частную собственность (приватизированных предприятиями), учитывая, что сделки передачи в аренду и приватизации помещений в общежитии без согласия проживающих в них граждан являются недействительными в силу ничтожности в связи с нарушением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий и приватизации жилищного фонда[1].
Поэтому предлагается установить, что жилые дома, использовавшиеся в качестве общежитий для проживания работников предприятий, учреждений и организаций, утрачивают статус общежития при передаче таких домов в иную форму собственности, чем первоначальная.
Кроме того, согласно сформировавшейся практике Верховного Суда РФ положения Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма распространены на жилые помещения в бывших общежитиях как переданные в муниципальную собственность, так и в нарушение законодательства переданные не в муниципальную, а в частную собственность приватизировавшегося предприятия – владельца общежития, при условии вселения в общежитие граждан до сделки приватизации.
Граждане, вселенные в данные общежития после сделки приватизации, вселялись уже в жилой фонд коммерческого предприятия, в связи с чем их проживание регулируется нормами о договоре найма (если иные условия не были определены при вселении).
Законопроект устраняет существующую в правоприменительной практике неопределенность в вопросе о распространении к отношениям по пользованию жилым помещением норм ЖК РФ о договоре социального найма в зависимости от периода вселения гражданина: до приватизации предприятия либо до государственной регистрации права собственности на здание в установленном законом порядке.
Поскольку единственным доказательством существования подлежащего государственной регистрации права является его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, периодом вселения на условиях договора социального найма определен период до государственной регистрации права собственности на здание в установленном законом порядке.
В то же время, размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги для граждан, вселенных в общежитие, уже находящееся в частной собственности коммерческой организации, не может быть выше размера платы в муниципальном жилищном фонде, поскольку общежития не являются гостиницами либо доходными домами, и не отнесены к жилищному фонду коммерческого использования ст. 19 ЖК РФ. Кроме того, при вселении граждане не давали своего согласия на оплату жилищно-коммунальных услуг по коммерческим тарифам.
В связи с этим, в пункте 3 законопроекта установлено, что размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги для граждан, указанных в пункте «в» части 2 предлагаемой редакции статьи 7 Вводного закона к ЖК РФ, не может быть выше размера платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, установленного для граждан, проживающих в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма.
Законопроект урегулирует и правовой статус заселенных гражданами помещений в тех общежитиях, которые перед приватизацией предприятия были переведены в нежилой фонд и оформлены в нем до настоящего времени. Для этого в пункте 2 законопроекта употреблен термин «помещение», а не «жилое помещение», что при бездействии собственника здания позволит гражданам самостоятельно обратиться в уполномоченный орган для перевода занимаемого помещения в жилой фонд.
ПЕРЕЧЕНЬ
актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
Принятие Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения или принятия актов федерального законодательства.
ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ
к проекту Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
Реализация федерального закона не потребует расходов из федерального бюджета.
[1] Согласно ст.ст. 1, 2, 4, 11 Закона РСФСР от 04.07.91 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (приватизация жилья возможна только гражданами, а не юридическими лицами; приватизация общежитий запрещена). Стоимость общежития не включается в уставной капитал акционерного общества (абз. 2 п. 5 «Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа», утвержденного указом Президента РФ от 01.07.92 г. № 721).
Согласно ч. 3 ст.
17 и ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 24.12.92 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», не подлежат передаче в аренду, а также продаже иным лицам заселенные квартиры и дома государственного, муниципального либо общественного жилищных фондов без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан, а также специализированные дома и жилые помещения в них.
Пунктом 3 постановления Верховного Совета РФ от 24.12.92 г. № 4219-1 «О введении в действие Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» установлено, что совершенные до принятия названного Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие положениям ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене.
Согласно п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» от 01.07.96 г. № 6/8, сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст.
ст. 168, 288 ГК РФ.
проект
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О внесении изменений в Федеральный закон
«О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации»
Внести изменения в статью 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 15; № 52, ст. 5597; 2006, № 27, ст. 2881; 2007, № 1, ст. 14; № 49, ст. 6071; 2009, № 19, ст. 2283; 2010, № 6, ст. 566; № 32, ст. 4298; 2011, № 23, ст. 3263; 2012, № 41, ст. 5524; № 53, ст. 7596; 2013, № 8, ст. 722; № 14, ст. 1651; № 23, ст. 2866), изложив ее в следующей редакции:
Статья 7.
- Жилые дома, использовавшиеся в качестве общежитий для проживания работников предприятий, учреждений и организаций, утрачивают статус общежития при передаче таких домов в муниципальную, государственную или частную собственность.
- Проживание граждан в помещениях, указанных в части 1 настоящей статьи, регулируется:
а) нормами Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма — при передаче жилого дома в муниципальную или государственную собственность;
б) нормами Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма — при передаче жилого дома в частную собственность, если вселение гражданина в помещение, расположенное в таком доме, имело место до государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке;
в) нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма жилого помещения (если иные условия не были определены при вселении) — при передаче жилого дома в частную собственность, если вселение гражданина в помещение, расположенное в таком доме, законом порядке.
3. При этом указанное в пункте 2 настоящей статьи помещение относится (если оно не было приватизировано проживающими в нем гражданами):
— к жилищному фонду социального использования в случаях, предусмотренных подпунктами «а» и «б» пункта 2 настоящей статьи,
— к частному жилищному фонду в случае, предусмотренном подпунктом «в» пункта 2 настоящей статьи.
4. Размер платы за и коммунальные услуги для граждан, указанных в пункте «в» части 2 настоящей статьи, не может быть выше размера платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, установленного для граждан, проживающих в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма.
Президент
Российской Федерации В.Путин
Жилищные и строительные нормы и правила — местные жилищные решения
Государственные и местные органы власти принимают жилищные и строительные нормы и правилаСвод правил, установленных государственным учреждением, который определяет проектирование, строительные процедуры и строительные детали для обеспечения безопасных и здоровых домов.
Жилищные и строительные нормы и правила обычно носят всеобъемлющий характер и уполномочивают департаменты и агентства принимать принудительные меры против угроз коллективному здоровью или благополучию сообщества.
Жилищные кодексы устанавливают минимальные стандарты жилищных условий, которым должно соответствовать все сдаваемое в аренду жилье, новое или существующее, для защиты здоровья жильцов. В некоторых юрисдикциях их называют кодексами обслуживания собственности или санитарными нормами, но их функции одинаковы. Строительные нормы устанавливают стандарты проектирования и строительства зданий. Основной целью строительных норм и правил является защита населения от рисков для здоровья и безопасности, связанных с неправильно построенными зданиями. Строительные нормы и правила устанавливают минимальные стандарты для характеристик здания, таких как структурная целостность (несущая конструкция), механическая целостность (включая санитарию, водоснабжение, освещение и вентиляцию), средства эвакуации, противопожарная защита и контроль, а также энергосбережение.
Жилищные кодексы
Жилищные кодексы обычно принимаются на муниципальном уровне, хотя кодексы также были приняты на уровне штатов, например, в Массачусетсе и Калифорнии.
Жилищные кодексы устанавливают минимальные стандарты условий аренды недвижимости посредством длинного перечня весьма конкретных положений. К ним относятся, например, минимальные уровни тепла, требования к водопроводу и горячей воде, а также запреты на заражение грызунами и насекомыми. Стандарты также обычно включают требования к таким помещениям, как кухни и ванные комнаты. Обычно считается, что арендодатель обязан добиться соблюдения требований, хотя от арендаторов также обычно требуется поддерживать помещения в чистоте и воздерживаться от повреждения оборудования, приборов и систем.
Надзор и правоприменение
Жилищные кодексы обычно уполномочивают местный административный орган, такой как отдел жилищного строительства или здравоохранения, осуществлять надзор за соблюдением требований с помощью различных правоприменительных механизмов. Кодексы устанавливают перечень финансовых санкций за нарушения кодекса. Владельцам обычно сообщают уведомление и период времени для ремонта до того, как будут наложены финансовые санкции.
Суммы штрафов обычно соответствуют серьезности нарушений, при этом более высокие финансовые штрафы предусмотрены за нарушения, более серьезно влияющие на здоровье и безопасность. Финансовые штрафы часто назначаются по дневной ставке, при этом штрафы накапливаются за каждый день несоблюдения. В некоторых юрисдикциях установлен максимальный предел финансовых штрафов. Некоторые жилищные кодексы также допускают уголовные санкции в случае умышленного или преднамеренного несоблюдения. Существуют две основные модели правоприменения жилищного кодекса: содействующее правоприменение и правоприменение, основанное на сдерживании. В рамках упрощенной модели агентство по обеспечению соблюдения кодекса сосредотачивается на поддержке владельца здания в проведении ремонта с упором на гибкость. В рамках модели сдерживания агентство по обеспечению соблюдения кодекса налагает все более строгие штрафы и другие санкции на владельцев зданий и рассматривает их как стимулы для поощрения соблюдения.
Покрытие
Некоторые жилищные кодексы применяются только к определенным типам арендуемого жилья, например, к многоквартирным домам.
Могут ли муниципалитеты определять сферу охвата своих жилищных кодексов, зависит от того, принят ли кодекс на уровне штата или муниципалитета, и если существует кодекс штата, допускает ли этот кодекс отклонения. Жилищные кодексы, как правило, применяются к многоквартирным домам, дуплексам, арендованным домам на одну семью и жилым отелям / пансионам, но, как правило, не применяются к квартирам, занимаемым владельцами, незанятой недвижимости и жилым помещениям в отелях, мотелях, гостиницах или домах для туристов. .
Строительные нормы и правила
Строительные нормы и правила принимаются на уровне штата, округа и города и обычно применяются только к новому строительству или реконструкции существующих сооружений. Строительные нормы и правила обычно включают в себя минимальные строительные стандарты, требования к строительным материалам, ограничения по пожарной безопасности и охране здоровья, доступ к зданию и стандарты соответствия Американскому закону об инвалидности, а также минимальную квалификацию для отдельных лиц или корпораций, выполняющих работу.
Строительные нормы и правила, как правило, отделены от постановления о зонированииЗакона, принятого местным органом власти в отношении вопроса, входящего в его компетенцию, но некоторые вопросы могут подпадать под действие обоих наборов правил, например, ограничения на ограждение.
В большинстве строительных норм и правил есть положения об отчуждении, так что нормы не применяются к существующим зданиям, если в них не проводится реконструкция. Вместо того, чтобы создавать и поддерживать свои собственные нормы, подавляющее большинство населенных пунктов приняли один из двух типовых строительных норм. Один строительный кодекс создается и поддерживается Советом по международным правилам (ICC), а другой — Национальной ассоциацией противопожарной защиты (NFPA). Обе организации обновляют свои коды каждые три года. (Чтобы информировать местные юрисдикции об изменениях в их типовых нормах Строительные нормы и правила, разработанные организацией, независимой от местного правительства. Это обеспечивает согласованность требований норм и правоприменения.
Многие местные юрисдикции принимают типовые нормы, а затем добавляют поправки, отражающие местные условия. s, ICC и NFPA предлагают бесплатный электронный информационный бюллетень о последних изменениях в кодексах.) ICC обычно поддерживают архитекторы, владельцы и управляющие зданиями, а NFPA обычно поддерживают начальники пожарных и профсоюзы.
Все пятьдесят штатов и округ Колумбия приняли одну из двух версий типовых кодексов на уровне штата или юрисдикции. Юрисдикции должны выбрать, какую модель принять, и этот выбор может стать предметом интенсивных политических дебатов с участием лоббистов с обеих сторон. Город Чикаго — единственный муниципалитет, который продолжает использовать строительные нормы и правила, разработанные им самостоятельно, которые называются Муниципальным кодексом Чикаго. Тем не менее, хотя типовые нормы и правила служат основой почти для всех строительных норм и правил, юрисдикции обычно вносят изменения в зависимости от местных предпочтений и условий риска для окружающей среды.
Вопрос о том, следует ли отклоняться от типового кода и в какой степени, должен частично основываться на отзывах местных строителей и застройщиков, которые можно получить напрямую, через их торговые ассоциации или путем создания комиссии.
Степень гибкости, доступная населенным пунктам для изменения своих строительных норм и правил, зависит от федерального законодательства и законодательства штата. В целом существует презумпция того, что федеральные законы не имеют преимущественную силу в отношении строительных норм и правил, поскольку строительные нормы и правила традиционно являются предметом законодательства штата и местного законодательства. Однако бывают случаи, когда Конгресс, принимая статут, выражает «ясную и очевидную» цель, чтобы статут превалировал над государственными и местными строительными нормами, и в этих случаях федеральные суды отменяли местные и государственные нормативы, противоречащие действующему законодательству. Федеральный закон. Недавним примером является Закон об энергетической политике и энергосбережении, который устанавливает общенациональные стандарты энергоэффективности для определенных бытовых приборов и прямо отменяет стандарты штата или местные стандарты, требующие большей эффективности, чем федеральные стандарты (хотя закон делает конкретное исключение для определенных строительных норм и правил, разработанных способствовать повышению энергоэффективности).
Может ли местное самоуправление отклоняться от государственного строительного кодекса в своем муниципальном кодексе, зависит от структуры государственного кодекса и структуры муниципального управления штата. Например, строительные нормы и правила штата Калифорния ограничивают возможности местных органов власти вносить поправки в эти нормы. В Мэриленде, напротив, государство с самоуправлениемШтат с самоуправлением – это штат, в котором статья или поправка к конституции штата предоставляет местным органам власти возможность принимать законы для управления собой по своему усмотрению в соответствии с конституционными требованиями штата и федерального уровня. В других штатах правительства штатов принимают законодательные акты, предоставляющие населенным пунктам конкретные полномочия по принятию местных законов. В этих штатах город или округ должны получить разрешение от законодательного собрания штата для принятия закона или постановления, которое прямо не разрешено действующим законодательством штата, местные юрисдикции могут свободно изменять строительные нормы и правила в соответствии с местными условиями (за исключением аспекты кодекса, связанные с энергией и доступностью).
Надзор и правоприменение
Местные строительные отделы обеспечивают соблюдение строительных норм и правил. Когда ведется новое строительство или реконструкция, владельцы представляют планы в строительный департамент, департамент решает, выдавать ли разрешение, а затем инспекторы, нанятые строительным департаментом, проверяют соблюдение. Владельцы, нарушающие строительные нормы и правила, подлежат наложению штрафов, как правило, после уведомления и времени для исправления. Штрафы могут быть рассчитаны на основе ряда факторов, включая характер нарушения, период времени несоблюдения и то, насколько сотрудничал владелец в работе с Департаментом зданий для достижения соответствия. В некоторых юрисдикциях также разрешены другие виды сборов за нарушения, например сборы за расследования. Чтобы обеспечить соблюдение строительных норм и правил, правоприменительные органы должны укрепить приверженность частного сектора добровольному соблюдению норм и правил, достичь надлежащего потенциала и стать внутренне приверженными энергичному правоприменению.
Как и в случае с жилищным кодексом, существуют две конкурирующие философии достижения добровольного соблюдения кодекса: сдерживание и содействие. Модели правоприменения, основанные на сдерживании, обычно включают частые проверки строительной деятельности, единообразное и строгое применение правил и требований разрешений, а также применение строгих санкций (таких как приказы о прекращении работ и штрафы) для предотвращения нарушений. Модели правоприменения, основанные на фасилитативной перспективе, сосредоточены на достижении добровольного соблюдения через хорошие рабочие отношения с проектировщиками и контракты. В соответствии с этими моделями правоприменительные органы используют общие, гибкие руководящие принципы при оценке соблюдения (сосредоточив внимание на достижении целей правоприменения, а не на строгой букве закона), предлагают такие стимулы, как смягченные графики проверок и снисходительность при обнаружении нарушений, чтобы вознаградить тех, кто прилагать добросовестные усилия для соблюдения и оказывает техническую помощь для повышения потенциала строителей и подрядчиков.
При любом типе модели, чтобы агентство по обеспечению соблюдения кодекса имело возможность обеспечивать соблюдение, оно должно иметь адекватный персонал (включая специалистов по проверке планов, строительных инспекторов и вспомогательный персонал), технические знания и юридическую поддержку.
Другие законы и постановления, касающиеся жилищных и строительных норм и правил
Единый закон о владельцах и арендаторах жилых помещений (URLTA) был разработан Комиссией по единообразному законодательству в 1972 году и с тех пор принят в 21 штате. Раздел II URLTA налагает обязательства по содержанию имущества как на арендодателей, так и на арендаторов. Он требует, чтобы арендодатели «соблюдали применимые строительные и жилищные нормы, влияющие на здоровье и безопасность», а также требует, чтобы арендаторы «соблюдали все обязательства, в первую очередь возлагаемые на арендаторов применимыми строительными и жилищными нормами». Раздел III URLTA содержит отдельные положения, касающиеся содержания имущества.
Он требует, чтобы арендодатель поддерживал помещение, в частности, производя весь ремонт и делая все необходимое для поддержания помещения в пригодном и пригодном для проживания состоянии; содержать все места общего пользования в безопасности и чистоте; поддерживать электричество, отопление и вентиляцию; и снабжать проточной водой и разумным количеством горячей воды. Затем он требует от арендатора разумного использования помещения; не разрушать и не повреждать помещение умышленно или по неосторожности; содержать занятую и используемую часть помещений в максимально чистом и безопасном состоянии; и держите всю сантехнику как можно более чистой. Ваучер на выбор жилья в соответствии с Разделом 8 Официально известен как «Ваучер на выбор жилья в соответствии с Разделом 8». Это самая крупная и востребованная жилищная программа в Америке. ВПЦ по Разделу 8 управляются различными агентствами государственного жилищного строительства (чаще всего их называют жилищными властями), которые подпадают под надзор HUD.
Участники программы обычно платят 30% арендной платы, а остальное покрывает ВГС. правила программы в 24 CFR Part 982 устанавливает минимальные стандарты качества жилья (HQS), которым должны соответствовать все квартиры, чтобы помощь выплачивалась от имени держателя ваучера. Текущие правила HQS подразделяются на 13 ключевых областей качества жилья, таких как санитарно-технические помещения, тепловая среда и краска на основе свинца. Правила также устанавливают минимальные критерии эффективности и приемлемости для каждой из тринадцати областей. Требования HQS применяются ко всем типам жилья, включая односемейные и многоквартирные жилые дома, наряду с особыми требованиями к определенным типам жилья, таким как промышленные домаДома, частично или полностью построенные на заводе, а затем доставленные на площадку для сборки и установки. Также называется сборными домами, сборным жильем, одноместным размещением, совместным жильем и групповым жильем. Государственное жильеФедеральная программа, направленная на предоставление достойного и безопасного арендного жилья малообеспеченным семьям, пожилым людям и лицам с ограниченными возможностями.
Около 1,2 миллиона домохозяйств проживают в единицах государственного жилья, которыми управляют более 3000 жилищных управлений. Программы различаются по типам и размерам. Агентства проводят проверки HQS, когда владелец ваучера первоначально выражает намерение сдать в аренду арендуемое помещение, ежегодно после сдачи помещения в аренду держателем ваучера и в других особых обстоятельствах, например, при получении жалобы относительно квартиры. состояние. Международный кодекс обслуживания собственности – это типовой кодекс, устанавливающий минимальные требования к обслуживанию существующих зданий. Он предназначен для установления минимальных стандартов для основного оборудования, освещения, вентиляции, отопления, санитарии и пожарной безопасности. Два штата — Нью-Йорк и Вирджиния — и более 600 местных юрисдикций приняли Международный кодекс содержания собственности с изменениями.
Примеры
Город Лос-Анджелес принял Жилищный кодекс Лос-Анджелеса в 1998 году.
Этот Жилищный кодекс пересекается с Жилищным законом штата Калифорния и Гражданским кодексом Калифорнии, которые также устанавливают минимальные стандарты безопасности и гигиены труда в сдаваемой в аренду недвижимости. . Жилищный кодекс применяется ко всем сдаваемым в аренду объектам недвижимости, состоящим из двух или более квартир на участке и где хотя бы одна из квартир сдается внаем. В нем говорится, что владелец недвижимости обязан обеспечивать соблюдение Кодекса, но также требует, чтобы арендаторы содержали помещения в чистоте и санитарном состоянии. Надзор и правоприменение округа Лос-Анджелес отвечает за обеспечение соблюдения Кодекса.
Несколько городов, таких как Чикаго, Сан-Франциско, и Вашингтон, округ Колумбия, , внесли инновационные дополнения в свои строительные нормы и правила для повышения энергоэффективности своих зданий. В соответствии с Чикагским кодексом энергосбережения город Чикаго требует, чтобы жилые здания соответствовали мерам по энергоэффективности, которые выходят за рамки требований минимального энергетического кодекса штата Иллинойс.
В Сан-Франциско Кодекс зеленого строительства требует, чтобы все новое строительство в Сан-Франциско соответствовало определенным стандартам устойчивости и энергосбережения. В Вашингтоне, округ Колумбия, город принял Кодекс экологического строительства округа Колумбия, основанный на Международном кодексе экологического строительства от ICC, который ориентирован на экономию энергии и воды. Кодекс экологического строительства является обязательным для всех многоквартирных жилых домов от четырех этажей и выше.
Связанные ресурсы
- Законы о здоровом жилище, которые работают: Создание эффективных положений о реализации и обеспечении соблюдения, Change Lab Solutions (2014 г.) — содержит обзор передового опыта в области внедрения и обеспечения соблюдения положений местных жилищных кодексов
- Жилищные кодексы, Национальный центр здорового жилья — содержит ссылки на государственные и муниципальные жилищные кодексы .
- Building Codes, Construct Connect — содержит ссылки на государственные и местные строительные нормы и правила .
- Проект помощи строительным нормам – предоставляет информацию и ресурсы, связанные с энергетическими нормами .
- Building Codes Illustrated (2021): Этот доступный справочник для практиков, менее знакомых со строительными нормами, содержит справочную информацию и контекст относительно разработки, организации и использования Международных строительных норм и правил, а также использует понятный язык и графические иллюстрации недавно обновленных разделов.
Закон о справедливом жилищном обеспечении
Закон о справедливом жилищном обеспечении
Закон о справедливом жилищном обеспечении, 42 U.S.C. 3601 и далее , запрещает дискриминацию со стороны непосредственных поставщиков жилья, таких как арендодатели и компании по недвижимости, а также другие организации, такие как муниципалитеты, банки или другие кредитные учреждения и страховые компании домовладельцев, чья дискриминационная практика делает жилье недоступным для лиц из-за:
- раса или цвет
- религия
- секс
- национальное происхождение
- семейное положение, или
- инвалидность.
В случаях, связанных с дискриминацией в отношении ипотечных кредитов или кредитов на ремонт жилья, Департамент может подать иск в соответствии как с Законом о справедливом жилищном обеспечении, так и с Законом о равных кредитных возможностях. Департамент возбуждает дела, в которых имеются доказательства наличия модели или практики дискриминации или когда отказ в правах группе лиц поднимает проблему, имеющую общественное значение. В случае применения силы или угрозы силой для отказа или нарушения права на справедливое жилищное обеспечение Министерство юстиции может возбудить уголовное дело. Закон о справедливом жилищном обеспечении также предусматривает процедуры рассмотрения индивидуальных жалоб на дискриминацию. Лица, считающие, что они стали жертвами незаконной жилищной практики, могут подать жалобу в Департамент жилищного строительства и городского развития [HUD] или подать собственный иск в федеральный суд или суд штата. Министерство юстиции предъявляет иски от имени отдельных лиц на основании направлений из HUD.
Дискриминация в сфере жилья по признаку расы или цвета кожи
Когда Конгресс принял его в 1968 году, одной из основных целей Закона о справедливом жилье было запрещение расовой дискриминации при продаже и аренде жилья. Тем не менее, более 30 лет спустя расовая дискриминация в сфере жилья продолжает оставаться проблемой. Большинство типовых или практических дел Министерства юстиции связаны с заявлениями о расовой дискриминации. Иногда поставщики жилья пытаются скрыть свою дискриминацию, предоставляя ложную информацию о наличии жилья, либо заявляя, что ничего нет в наличии, либо направляя ищущих жилье в определенные районы по признаку расы. Лица, получившие такую ложную информацию или направленные по ложному пути, могут не знать, что они стали жертвами дискриминации. Министерство юстиции возбудило множество дел о такого рода дискриминации по признаку расы или цвета кожи. Кроме того, программа министерства по проверке справедливости в отношении жилья направлена на выявление такого рода скрытой дискриминации и привлечение виновных к ответственности.
В большинстве дел об ипотечном кредитовании, возбужденных Департаментом в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении и Законом о равных кредитных возможностях, утверждается дискриминация по признаку расы или цвета кожи. В некоторых делах Департамента также утверждалось, что муниципалитеты и другие органы местного самоуправления нарушили Закон о справедливом жилищном обеспечении, когда они отказали в разрешениях или изменениях зонирования жилищных комплексов или отнесли их к районам с преобладанием меньшинств, поскольку ожидалось, что предполагаемые жители будут преимущественно африканцами. американцы.
Дискриминация в отношении жилья по признаку религии
Закон о справедливом жилье запрещает дискриминацию в отношении жилья на основании религии. Этот запрет распространяется на случаи открытой дискриминации в отношении представителей определенной религии, а также менее прямые действия, такие как постановления о зонировании, направленные на ограничение использования частных домов в качестве мест отправления культа.
Количество дел, возбужденных с 1968 года по поводу религиозной дискриминации, невелико по сравнению с некоторыми другими запрещенными основаниями, такими как раса или национальное происхождение. Закон содержит ограниченное исключение, которое позволяет некоммерческому жилью, находящемуся в ведении религиозной организации, резервировать такое жилье для лиц той же религии.
Дискриминация в сфере жилья по признаку пола, включая сексуальные домогательства
Закон о справедливом жилье запрещает дискриминацию в сфере жилья по признаку пола. В последние годы внимание Департамента в этой области было сосредоточено на борьбе с сексуальными домогательствами в сфере жилья. Женщины, особенно бедные и с ограниченными возможностями жилья, часто не имеют другого выхода, кроме как терпеть унижение и деградацию сексуальных домогательств или рисковать тем, что их семьи и их самих выселят из дома. Правоприменительная программа Департамента нацелена на арендодателей, которые создают неприемлемые условия жизни, требуя сексуальных услуг от арендаторов или создавая для них сексуально враждебную среду.
Таким образом, мы стремимся как получить помощь арендаторам, с которыми арендодатель обошлась несправедливо из-за секса, так и сдержать других потенциальных насильников, дав понять, что они не могут продолжать свое поведение, не столкнувшись с последствиями. Кроме того, ценовая дискриминация при ипотечном кредитовании также может негативно сказаться на женщинах, особенно на женщинах из числа меньшинств. Этот тип дискриминации является незаконным как в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, так и с Законом о равных кредитных возможностях.
Дискриминация в сфере жилья по признаку национального происхождения
Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию по признаку национального происхождения. Такая дискриминация может основываться либо на стране рождения человека, либо на месте происхождения его или ее предков. Данные переписи показывают, что испаноязычное население является наиболее быстрорастущим сегментом населения нашей страны.
Министерство юстиции предприняло принудительные меры против муниципальных властей, которые пытались сократить или ограничить количество латиноамериканских семей, которые могут проживать в своих общинах. Мы подали в суд на кредиторов как в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, так и с Законом о равных кредитных возможностях, когда они ввели более строгие стандарты андеррайтинга по жилищным кредитам или предоставили кредиты на менее выгодных условиях для латиноамериканских заемщиков. Департамент также подал в суд на кредиторов за дискриминацию коренных американцев. В других районах страны наблюдается растущее разнообразие групп национального происхождения среди населения. Сюда входят новые иммигранты из Юго-Восточной Азии, такие как хмонги, бывший Советский Союз и другие части Восточной Европы. Мы приняли меры против частных арендодателей, которые дискриминируют таких людей.
Дискриминация в отношении жилья на основании семейного положения
Закон о справедливом жилищном обеспечении, за некоторыми исключениями, запрещает дискриминацию в отношении жилья в отношении семей с детьми до 18 лет.
поставщикам услуг от навязывания каких-либо особых требований или условий арендаторам с опекой над детьми. Например, арендодатели не могут размещать семьи с детьми в какой-либо отдельной части комплекса, вводить необоснованные ограничения на общее количество лиц, которые могут проживать в жилище, или ограничивать их доступ к рекреационным услугам, предоставляемым другим арендаторам. В большинстве случаев измененный Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает поставщику жилья отказывать в аренде или продаже жилья семьям с детьми. Однако некоторые объекты могут быть отнесены к категории жилья для пожилых людей (в возрасте 55 лет). Этот тип жилья, который соответствует стандартам, изложенным в Законе о жилье для пожилых людей от 1995, может работать как «старший» корпус. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) опубликовал правила и дополнительные инструкции, в которых подробно изложены эти законодательные требования.
Дискриминация в отношении жилья по признаку инвалидности
Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию по признаку инвалидности во всех видах сделок с жильем.
Закон определяет инвалидов как лиц с психическими или физическими нарушениями, которые существенно ограничивают одну или несколько основных жизненных функций. Термин «психическое или физическое нарушение» может включать такие состояния, как слепота, нарушение слуха, нарушение подвижности, ВИЧ-инфекция, умственная отсталость, алкоголизм, наркомания, хроническая усталость, неспособность к обучению, травма головы и психическое заболевание. Термин «основная жизненная деятельность» может включать зрение, слух, ходьбу, дыхание, выполнение ручных задач, заботу о себе, обучение, речь или работу. Закон о справедливом жилищном обеспечении также защищает лиц, в отношении которых имеются данные о таких нарушениях или которые считаются имеющими такие нарушения. Нынешние потребители незаконных контролируемых веществ, лица, осужденные за незаконное производство или распространение контролируемых веществ, преступники на сексуальной почве и несовершеннолетние правонарушители не считаются инвалидами в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении в силу этого статуса.
Закон о справедливом жилищном обеспечении не предоставляет никакой защиты лицам с инвалидностью или без нее, которые представляют прямую угрозу для личности или имущества других лиц. Однако определение того, представляет ли кто-либо такую прямую угрозу, должно осуществляться на индивидуальной основе и не может основываться на общих предположениях или предположениях о характере инвалидности. Обеспечение соблюдения Законом о справедливом жилищном обеспечении лиц с ограниченными возможностями сосредоточено в двух основных областях. Один из них заключается в том, чтобы гарантировать, что зонирование и другие правила, касающиеся землепользования, не будут препятствовать выбору жилья этими людьми, включая ненужное ограничение общинных или коллективных жилых домов, таких как групповые дома. Вторая область заключается в обеспечении того, чтобы вновь построенное многоквартирное жилье строилось в соответствии с требованиями доступности Закона о справедливом жилищном обеспечении, чтобы оно было доступно и могло использоваться людьми с ограниченными возможностями, и, в частности, теми, кто пользуется инвалидными колясками.
Существуют и другие федеральные законы, запрещающие дискриминацию в отношении лиц с ограниченными возможностями, в том числе Закон об американцах-инвалидах, соблюдение которого обеспечивается Секцией прав инвалидов Управления гражданских прав.
Дискриминация в отношении жилья на основании групповых домов для инвалидов
Некоторые лица с ограниченными возможностями могут жить вместе в коллективных жилых помещениях, часто называемых «групповыми домами». Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает муниципалитетам и другим органам местного самоуправления принимать решения о зонировании или землепользовании или реализовывать политику землепользования, исключающую или иным образом дискриминирующую инвалидов. Закон о справедливом жилищном обеспечении объявляет его незаконным —
- Использовать политику или действия в области землепользования, которые относятся к группам инвалидов менее благоприятно, чем к группам здоровых людей. Примером может служить постановление, запрещающее размещение жилья для лиц с инвалидностью или определенным видом инвалидности, например, с психическим заболеванием, в определенном районе, в то же время позволяя другим группам лиц, не состоящих в родственных связях, проживать вместе в этом районе.
- Принять меры или отказать в разрешении на строительство дома из-за инвалидности лиц, которые живут или будут жить в нем. Примером может служить отказ в разрешении на строительство дома, поскольку он предназначался для обеспечения жильем лиц с умственной отсталостью.
- Отказаться от внесения разумных приспособлений в политику и процедуры землепользования и зонирования, когда такие приспособления могут быть необходимы для предоставления лицам или группам лиц с ограниченными возможностями равных возможностей пользоваться жильем и пользоваться им. Что представляет собой разумное приспособление, определяется в каждом конкретном случае. Не все запрошенные изменения правил или политик являются разумными. Если запрошенная модификация ложится чрезмерным финансовым или административным бременем на местное самоуправление или если модификация приводит к фундаментальным изменениям в схеме землепользования и зонирования местного самоуправления, это не является «разумным» приспособлением.
Дискриминация в жилищном вопросе по признаку инвалидности – особенности доступности для нового строительства
В Законе о справедливом жилищном обеспечении дискриминация в жилищном вопросе в отношении лиц с инвалидностью определяется как неспособность «спроектировать и построить» определенные новые многоквартирные дома таким образом, чтобы они были доступными и могут использоваться людьми с ограниченными возможностями, особенно людьми, пользующимися инвалидными колясками. Закон требует, чтобы все недавно построенные многоквартирные дома из четырех или более единиц, предназначенные для первого заселения после 13 марта 19 г.91, иметь определенные характеристики: доступный вход на доступном маршруте, доступные места общего и общественного пользования, двери, достаточно широкие для размещения инвалидных колясок, доступные проходы в каждое жилище и через него, выключатели света, электрические розетки и термостаты в доступном месте, усиления. в стенах ванных комнат для установки поручней, а удобные кухни и ванные комнаты сконфигурированы так, чтобы инвалидное кресло могло перемещаться по пространству.
Девелоперы, строители, владельцы и архитекторы, ответственные за проектирование или строительство нового многоквартирного жилья, могут быть привлечены к ответственности в соответствии с Законом о справедливом жилье, если их здания не соответствуют этим проектным требованиям. Министерство юстиции возбудило множество принудительных мер против тех, кто этого не сделал. Большинство дел были урегулированы постановлениями о согласии, предусматривающими различные виды помощи, в том числе: модернизацию для приведения в соответствие недоступных объектов, где это возможно, а где нет — альтернативы (денежные средства или другие строительные требования), которые обеспечат другие доступные жилые единицы; обучение требованиям доступности для лиц, участвующих в строительном процессе; мандат на соответствие всех новых жилищных проектов требованиям доступности и денежная помощь пострадавшим в результате нарушений. Кроме того, Департамент стремился содействовать доступности с помощью строительных норм и правил.